במסגרת חיפושי הקונים הפוטנציאליים לרכישת הדירה אותה אתם מוכרים, אתם עשויים לנהל מספר פעילויות של משא ומתן ואפילו לכתוב איזה מסמך הסכמות ראשוני. עם זאת, רבים מכם לא יודעים כי את אותם מסמכים ראשוניים, אשר מכונים זכרון דברים, ניתן במקרים רבים לאכוף ולראות בהם כחוזה האמיתי.
במסגרת כך, אתם עשויים למצוא את עצמכם מתחייבים לחוזה אשר לא משקף את הרצונות שלכם בצורה טובה ואף עשוי לעלות לכם הרבה כסף ועוגמת נפש. אנחנו פה כדי להסביר לכם קצת על זכרון דברים, המשמעויות שלו והסיבה שרצוי להיעזר בעורך דין בכל שלב בתהליך מכירת הדירה שלכם, גם אם אתם חושבים שהדבר לא בהכרח נצרך.
קצת על שלבי מכירת הדירה שלכם
כאשר אתם מעוניינים למכור את הדירה שלכם, הדבר יכול לנבוע ממספר סיבות – בין אם מדובר ברצון לממש את הרווח שלכם ולהשקיע באפיקים אחרים, ובין אם מכירת הדירה נועדה למעשה עבור מעבר שלכם לנכס אחר. לרוב, מכירת הדירה מלווה בדחיפות מסוימת, כאשר אתם מעוניינים לבצע את המכירה באופן המהיר והנוח ביותר.
בהתאם, כאשר אתם מוצאים אדם אשר מוכן לקנות את הדירה במחיר אותו פרסמתם, אתם רוצים לבצע איזו הסכמה ראשונית, כדי שהמכירה הפוטנציאלית לא תעלם לכם בין הידיים – לרוב, הסכמה זו מכונה "זכרון דברים".
מה זה זכרון דברים?
זכרון דברים הוא מסמך ראשוני, אשר אמור להיות מעין תחליף לחוזה. במסגרתו, הצדדים לעסקה רושמים את ההסכמות הראשוניות שלהם. כל זאת, במטרה להשלים את הפרטים הנותרים בהמשך בחוזה מפורט יותר. בדרך כלל, במסגרת זכרון הדברים יכניסו את הפרטים המשמעותיים ביותר, כמו שמות הצדדים לעסקה, מיקום הנכס, המחיר המסוכם בין הצדדים, מועד העברת הנכס לרוכשים ועוד.
במקרים מסוימים הצדדים לעסקה מחפשים באינטרנט נוסח אחיד של זכרון דברים ומשלימים אותו בהתאם לפרטים שלהם, לעיתים אפילו בכתב יד. כל זאת, ללא ליווי של עורך דין מקצועי אשר מבין בתחום הנדל"ן ויודע להזהיר אתכם לגבי הסכנות התמונות באקט זה.
למעשה, חלקכם אולי עשויים לטעות ולחשוב כי החתימה על זכרון הדברים היא תמימה ומשקפת רק את ההסכמות הראשוניות שלכם ללא יכולת לחייב אתכם בעתיד, אך בפועל לא כך הדבר ובמדינת ישראל התרחשו מקרים רבים אשר גרמו לכך שאנשים אשר חשבו כי הם מבצעים הסכמה ראשונית בלבד, חויבו בביצוע חוזה.
מה הם הדברים אשר הופכים את זכרון הדברים למחייב משפטים?
כדי שכל חוזה שהוא יהיה מחייב משפטית נדרשים להתקיים מספר אלמנטים, אשר כוללים:
- הצעה – צד אחד מציע לצד השני להקשר בעסקה מסוימת.
- קיבול – הצד שמנגד מקבל את העסקה. גם כאן, באופן ספציפי בעסקאות מקרקעין, הקיבול נדרש להיות בכתב. בהקשר זה, יש צורך שהקיבול יעשה תוך זמן סביר מרגע קבלת ההצעה ולא יראו עסקה כתקפה אם היא התקבלה אחרי מספר שנים או בשינוי נסיבות.
בנוסף לשני התנאים הבסיסיים הללו, יש לקיים עוד שלושה תנאים נוספים:
גמירות דעת
גמירות דעת זה למעשה מצב בו ניתן לראות נכונות אמיתית של הצדדים לבצע את העסקה. לרוב, גמירות הדעת נלמדת מהנסיבות של האירוע הספציפי אשר נבחן. בהתאם, הבחינה נעשית לאור מבחן "האדם הסביר" במסגרתו בוחנים אם אדם חיצוני מן השורה, אשר היה מתבונן בסיטואציה, היה מגיע למסקנה כי הצדדים גמרו בדעתם להתקשר בהסכם מסחרי מחייב.
בהקשר בחינת גמירות הדעת, יש לציין כי המבחן הוא מבחן אובייקטיבי ולא סובייקטיבי. כלומר, אם אחד מהצדדים התבדח, אך הצד השני לקח את האמירה שלו ברצינות, ייתכן שהצד המתבדח ימצא את עצמו קשור בחוזה אשר אותו לא התכוון לכרות מלכתחילה. לרוב, הפרמטרים שבית המשפט ייקח בחשבון יכללו התבוננות במעמד החתימה והאם הוא בעל אופי רשמי, האם יש מסמך כתוב, מה אופן ניסוח החוזה, האם הוחלפו מקדמות לחוזה ועוד.
רק בהינתן העדה חיצונית על גמירות דעת, ניתן לבחון את השלבים הבאים אשר עשויים להעיד על כריתת חוזה פורמלי. עם זאת, כבר בשלב זה, בהינתן שיש לכם עורך דין מומחה בתחום, הוא ידע להזהיר אתכם מכל מיני אינדיקציות חיצוניות עשויות ללמד על כך שאתם כורתים חוזה רשמי. לכן, יש חשיבות שכבר בשלב המקדמי תביאו עורך דין אשר ייצג את האינטרסים שלכם.
מסוימות
במקביל לקיום גמירות הדעת, גם צריכה להיות מסוימות מספקת לעסקה. הפסיקה בישראל מנתה מספר פרמטרים אשר מהווים אינדיקציה כי העסקה היתה מסוימת דיה:
- שמות הצדדים.
- מה טיב ומהות הנכס.
- מה טיב ומהות העסקה.
- מה המחיר המוסכם לביצוע עסקת מכירת הדירה.
- מהם המועדים בהם צפויה להימסר הדירה.
- מהם המועדים לתשלום על הדירה.
- מהם התנאים המוסכמים על תשלומי המיסים וההוצאות הנלוות.
במהלך השנים הקלו בפרמטרים אשר אמורים להיכלל במסמך ונקבע שגם אם מחסירים פרטים מסוימים ניתן להשלימם. בהתאם, אתם עשויים לכתוב מסמך זכרון דברים אשר לדעתכם אינו בהכרח מסוים דיו, אבל בית המשפט ישלים אותו בעצמו. לכן, חשוב מאד שיתלווה אליכם עורך דין כאשר אתם עורכים זכרון דברים למכירת דירה.
דרישת הכתב במקרקעין
ככלל, אין צורך בדרישת הכתב בישראל, זאת – בהחרגה של עסקאות מקרקעין, לפי חוק המקרקעין הישראלי. כלומר, ככל שאין מסמך כלשהו, אפילו דף נייר עם הערות ביד, אזי לא התקשרתם בחוזה מקרקעין.
לסיכום, האם כדאי לחתום על זכרון דברים?
לאור כל האמור לעיל, יהיו מקרים בהם אתם תכנסו לעסקה תמימה ורק תכתבו הסכמות ראשוניות, אך לבסוף תמצאו את עצמכם מתחייבים לעסקה אותה לא רציתם לבצע. יתרה מכך, אתם תהיו מחויבים לעסקה הזו באופן משפטי ולכן במידה שתפרו את תנאיה, אתם עלולים להידרש לשלם פיצויים. לכן, ההמלצה היא לא לחתום על זכרון דברים, בטח ללא נוכחות עורך דין.
אנחנו ממליצים לכם לפנות לעורך דין מאור לוי אשר מחזיק במומחיות בתחום הנדל"ן ויוכל לסייע לכם בכל שלבי תהליך המכירה. בהתאם, ינסח חוזה אשר ישרת את האינטרסים שלכם ויוודא כי אתם לא חלילה מוצאים את עצמכם בסיטואציה בה אתם מתחייבים לחוזה אשר יוביל אתכם לקבל תנאים פחותים מאלו שרציתם לקבל מלכתחילה.
