אם אתם מחזיקים בקרקע או נכס, ייתכן שנתקלתם בבקשה לשלם היטל השבחה על הנכס או הקרקע. למעשה, מדובר במצב בו הוועדה המקומית אישרה תוכנית אשר מובילה לכך שהערך של הנכס שלכם צפוי לעלות במידה רבה.
עם זאת, לא בכל המקרים אתם נדרשים לשלם את הסכומים הגבוהים שנגזרים מגובה שווי ההשבחה, וניתן במקרים רבים להשיג פטור או הנחה משמעותית בהתאם לקריטריונים עליהם נפרט. אז אנחנו כאן כדי להסביר לכם מה הוא אותו היטל השבחה, מתי הוא חל, איך מחשבים אותו, מה הקריטריונים לקבלת פטור וכיצד משיגים את אותו פטור מבוקש.
על מה מוטל היטל השבחה?
כאשר מדברים על היטל השבחה, למעשה מדברים על אחד משלושה מצבים אשר כלולים במסגרת השבחת הנכס בעקבות תוכניות בנייה שאושרו בוועדות לתכנון ובינוי:
- אישור תב"ע (תוכניות בניין עיר) חדשה – במידה שאושרו תוכניות בניין עיר שמעניקות זכויות בנייה ומאפשרות בנייה נוספת בנכס או שלחלופין התוכניות משנות את ייעוד הקרקע. למשל, הפיכת קרקע חקלאית לקרקע למגורים. ניתן לחייב היטל השבחה גם בעלי נכסים שאינם נמצאים בתחום התב"ע במידה שניתן להוכיח שערך הנכס שלהם עלה בעקבות אישור התוכנית, למשל הקמת מרכז מסחרי הכולל חנויות בגדים ואוכל בסמוך לאזור המגורים באופן שהופך אותו לאטרקטיבי יותר.
- אישור תוכנית הקלה – במקרים בהם הרשות המקומית מאפשרת בנייה שלא בהתאם לתנאים המאושרים בתוכנית המקורית, למשל – אישור להוסיף עוד מעלית לבניין או מרפסות לדירות הפרטיות באותו הבניין. כמובן שהדבר מעלה את ערך הנכס מכיוון שהוא מאפשר להוסיף עוד שטח אשר גורם לדירה להיות אטרקטיבית יותר עבור הדייר ורוכשים פוטנציאליים.
- אישור שימוש חורג – היתר לשימוש בנכס שאינו לפי הייעוד המקורי שניתן לו. בתוך כך, ניתן למצוא הקמת מרכז תרבות במבנה המיועד לתעשייה או לאשר עירוב שימושים בבניינים שהמטרה הראשונית שלהם היתה רק לצורך מגורים או מסחר.
הסיבה להטלת היטל ההשבחה, כמובן, נובעת מכך שבכך ששינו את הייעוד המקורי של הנכס למעשה בעל הנכס או האדמה צפוי להרוויח תשואה נוספת אשר לא תוכננה מראש.
כמה יש לשלם במסגרת היטל השבחה
היטל ההשבחה לרוב נעשה בגובה של 50% משווי ההשבחה ולא לפי שווי הנכס הכולל. זאת, כמובן בהינתן שאין פטור או הנחה מסוימת על כך. חשוב לדעת כי משווי ההשבחה ניתן לקזז את ההוצאות אשר שולמו לטובת מימוש זכויות הבנייה כגון עלויות כוח האדם, השיפוץ והבנייה. יש לציין כי היטל ההשבחה מחושב במועד בה אושרה התכנית אשר משביחה את הנכס ולא במועד המכירה.
מוטב לדעת כי קיימים מקרים אשר מוחרגים מגובה התשלום של 50% משווי ההשבחה, במסגרתם ניתן למצוא את תוכנית תמ"א 38, אשר מחייבת בהיטל של 5% בלבד מההשבחה. כמו כן, קיימות תוכניות כמו תא/5000 אשר היטל ההשבחה לא בהכרח יהיה 50% ולא בהכרח יקבע בצורה דומה להיטל ההשבחה הרגיל. לכן, אנחנו ממליצים לוודא באיזה מסגרת ניתנה לכם ההשבחה ורק לאחר מכן להבין אם ההיטל הוא בגובה 50% או שניתן לשלם פחות.
אופן חישוב היטל ההשבחה
כאשר בוחנים את השיטה לפיה מחשבים את היטל ההשבחה, הדבר יחסית אינטואיטיבי. ימנו שמאי אשר יגיע לבחון את התוספות לנכס. את אותה התופסת הוא יכפיל לפי שווי מוערך של מ"ר בנוי באזור הכנס שלכם (לאור מחירים משתנים באזורים שונים).
כך, לשם הדוגמה, אם התבצעה הוספה של שטח בגודל 50 מ"ר, וכל מ"ר אחד מוערך בשווי של 10,000 שקלים חדשים באותו האזור – שווי ההשבחה יחושב לפי 500,000 שקלים חדשים (10,000*50). נתון זה כמובן לא מתחשב בהוצאות אשר נעשו לצורך ההשבחה כגון העלות של העסקת עובדי בנייה, רכישת החומרים לבנייה ועוד.
אם ההוצאות על העובדים והחומרים של הבנייה עלו למשל 100,000 שקלים חדשים, מקזזים זאת מהשווי המקורי (500,000) ולמעשה יקבעו כי הערך של ההשבחה בפועל הוא 400,000 שקלים חדשים. בהתאם, במקרים הנפוצים וללא פטורים, גובה היטל ההשבחה יהיה 50% מהסכום (חצי) – 200,000 שקלים חדשים.
בכל מקרה, יש לציין כי עד למועד התשלום של היטל ההשבחה (או לחלופין היעדר תשלום לאור פטור מאושר), אתם כבעלי נכסים לא יכולים לבצע שינויים לרבות פעולות אשר כוללות מימוש זכויות. למעשה, לא יהיה מותר לכם למכור את הנכס, להוציא היתרי בנייה, או להשתמש בשימוש החורג או ההקלה שקיבלתם.
פטור מתשלום היטל ההשבחה
קיימים מקרים מסוימים של השבחת קרקע בהם הבעלים בנכס יהיה פטור מתשלום היטל ההשבחה עליו פירטנו לעיל. יש לבחון כל מקרה באופן פרטני ובהתאם לנסיבות מכיוון שלא כולם ניתנים באופן אוטומטי ואת חלקם יש לבקש באופן פרטני. הזכאות לפטור מהיטל השבחה ניתנת במספר מקרים, ביניהם:
- אם הקרקע נמצאת בשכונה אשר מוגדרת כשכונת שיקום לפי הגדרת הממשלה. את רשימת השכונות לשיקום ניתן למצוא באתר של משרד הבינוי והשיכון.
- אם הקרקע המדוברת נמצאת באזור שהוגדר כאזור שיקום, בהתאם להוראות חוק בינוי ופינוי של אזורי שיקום – ככלל, אזורים אלו נמצאים כיום באזור צפת (העיר העתיקה), בתל אביב (שכונת כפר שלם) ובירושלים (שכונת נחלאות).
- אם הקרקע המדובר נמצאת במקום בו הממשלה הכריזה באמצעות צו, תוך קבלת אישור מהרשות המקומית, כי מדובר באזור אשר פטור מהחובה של תשלום אותו היטל השבחה.
- אם מדובר בהשבחה של מוסדות ציבוריים שהם ללא מטרת רווח. בתוך כך ניתן למצוא מוסדות לחינוך, לתרבות, למדע, לדת, לצדקה, לסעד, לבריאות או ספורט, או במקרקעין של הקדש ציבורי.
- השבחה במקרקעין המשמשים לבעליהם לבניה של דירת מגורים או להרחבתה והוא זכאי לסיוע באחת מתכניות הסיוע של משרד הבינוי והשיכון, ובלבד שהסיוע מיועד לבניה של אותה דירת מגורים, או להרחבתה, והשטח הכולל של אותה דירה תואם את הוראות תכנית הסיוע לה הוא זכאי; עם כל בניה או הרחבה נוספת מעל השטח האמור ישולם היטל בשיעור יחסי לגודל הבניה או ההרחבה הנוספת.
- אם מדובר בהשבחה בשל תוספי שטחי שירות הנדרשים לצורך ביצוע התאמות נגישות, לרבות בניית מעלית, לאנשים בעלי מוגבלות.
- אם מדובר בהשבחת קרקע או דירה שבעליה החזיקו בקרקע לכל הפחות עשר שנים לפני ביצוע ההשבחה, והתוכנית שקדמה לתוכנית ההשבחה קיבלה תוקף לפני 01.01.1950.
- אם מדוברת בהשבחה במקרקעין המשמשים או המיועדים לשמש לדרך ציבורית, בין אם היא ממוקמת מעל פני הקרקע ובין מתחת לפני הקרקע, לרבות תחנה, מכל סוג שהוא, לאיסוף נוסעים ולהורדתם, למעט שטח במקרקעין כאמור המשמש או המיועד לשמש לצרכים מסחריים
- אם מדובר בהשבחה שניתן מכוח תמ"א 38.
- השבחה במקרקעין בשל הקמת מערכת לייצור חשמל הממירה ישירות אנרגית שמש לאנרגיה חשמלית.
מימוש הזכות במסגרת קבלת הפטור
כדי לקבל את הפטור מהיטל השבחה, במידה שהוא לא ניתן באופן אוטומטי, יש להגיש מסמכים ספציפיים בהתאם לפטור המבוקש. ככלל, תצטרכו להביא את חוזה רכישת הזכויות במקרקעין או מסמכים שמעידים שאתם בעלי הנכס, חוזה מכר במידה שאתם מוכרים את הדירה ועוד.
לסיכום
כאשר אתם מעוניינים להפחית את היטל ההשבחה על הנכס שלכם, אנחנו ממליצים לכם לבדוק אם אתם מצויים באחת מהקטגוריות שהצגנו לעיל. בנוסף, אם התוכנית שלכם היא תוכנית תמ"א 38 או תא/5000 יתכן שאתם זכאים להפחתה משמעותית מהיטל ההשבחה.
אנחנו ממליצים לכם להתייעץ עם עורכי דין ושמאים אשר בקיאים בתחום המקרקעין אשר ידעו ללוות אתכם בתהליך ולהשיג לכם את ההנחות והפטורים המבוקשים לצורך התמודדות עם היטל ההשבחה בקלות וביעילות.
