אז הגעתם ליום בו אתם מעוניינים למכור את הדירה שלכם, בתקווה להשיא רווח על הנכס. עם זאת, ייתכן שבעת המכירה נתקלתם במושג המכונה מס השבחה או בשמו האחר היטל השבחה. למעשה, מדובר בתשלום שעליכם לשלם כאשר נעשה שינוי תכנוני אשר מעלה את ערך הנכס שלכם באופן ניכר.
במסגרת תשלום זה, עליכם לשלם בדרך כלל 50% מגובה ההשבחה, אלא אם אתם עומדים בקריטריונים אשר מחריגים אתכם מתשלום זה. משרדנו כאן כדי להסביר לכם את כל המידע הרלוונטי בנושא.
מה זו השבחת נכס?
מס השבחת נכס, ככלל, מוטל בעקבות שלוש חלופות של תוכניות בנייה, אשר אושרו בוועדות לתכנון ובינוי:
- אישור תב"ע (תוכניות בניין עיר) חדשה – תוכניות בניין עיר שמעניקות זכויות בנייה ומאפשרות בנייה נוספת בנכס או שלחלופין התוכניות משנות את ייעוד הקרקע. למשל, הפיכת קרקע חקלאית לקרקע למגורים.
- אישור תוכנית הקלה – במקרים בהם הרשות המקומית מאפשרת בנייה שלא בהתאם לתנאים המאושרים בתוכנית המקורית. לרוב מדובר על הוספת מעלית או אישור הרחבת מרפסות בבניין מגורים.
- אישור שימוש חורג – היתר לשימוש בנכס שאינו לפי הייעוד המקורי שניתן לו. לרוב, מדובר על הסבת מבנים אשר הוגדרו רק למרכזי קניות או מגורים לייעוד אחר, או אפילו היתר לשלב בין השניים.
הרציונל להטלת מס ההשבחה
הסיבה בגינה מחייבים אתכם לשלם מס השבחה נובעת מכך שבעצם שינוי המהות ואשור אחת מחלופות תוכניות הבנייה, למעשה מעלים את ערך הנכס שלכם באופן משמעותי. כך, ניתן להבין כי נכס אשר מאשרים להוסיף לו שטח בנייה או העובדה כי מוסיפים מעלית לבניין, מעלה את השווי שרוכשים פוטנציאליים מוכנים לשלם עבורה.
לכן, המדינה מעוניינת שתתנו לה חלק מהכסף שאתם מקבלים בזכות השינויים שהיא יזמה. עם זאת, כדי לתת לכם מעין פרס על כך, היא גובה סכום אשר נמוך בחצי לפחות מהסכום שאתם מרוויחים לאור ההשבחה שהם ביצעו.
הכל על ההבדל בין מס שבח להיטל השבחה
אולי אתם מכירים את המושג מס שבח, שהוא למעשה מס על הרווח ההוני שנוצר בעקבות מכירת מקרקעין אשר נמצאים בישראל או מכירת מניות באיגוד מקרקעין. לעומת זאת, היטל השבחה (או כאמור, ההיטל שאנשים קוראים לו מס השבחה) הוא תשלום אשר לפי המתואר לעיל, חל על בעל נכסים או מקרקעין אשר נהנה בעקבות החלטת הוועדה המקומית לאשר תוכנית חדשה בשטח שלו או בסמיכות לשטח שלו.
למרות שהיטל השבחה ומס שבח מוזכרים פעמים רבות באותו הקשר, יש בין השניים הבדלים משמעותיים:
המאפיינים של מס שבח
- האירוע אשר מקים את החבות לשלם מס שבח הוא כריתת חוזה לפי סעיף 6 לחוק מיסוי המקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963.
- התשלום של מס השבח הוא במועד קיום הסכם המכר ותשלום התמורה עליו (לרוב חל נוהג של תשלום של לפחות 40% משווי העסקה). כל זאת, לפי סעיפים 51 ו-91 לחוק מיסוי המקרקעין שצוין לעיל.
- חישוב גובה מס השבח נקבע לפי השבח הכולל של הנכס שנוצר ממועד רכישת הנכס ועד למועד אשר בחרו למכור אותו, בניכוי הוצאות כגון שכר טרחה של מתווך נדל"ן, שכר טרחה של עורך דין, תשלום מס רכישה, תשלום היטל השבחה, הוצאות שנעשו לצורך שיפוץ הנכס ועוד. יש לציין כי המס אינו אחיד ויש מדרגות לפי שנים שונות. כמו כן, יש פטורים שונים שניתן לעשות בהם שימוש על מנת להימנע ממס השבח.
המאפיינים של מס השבחה (היטל השבחה)
- היטל השבחה הוא מס מוניציפלי שנגבה על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה לפי סעיף 196א והתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1965.
- ההחלטה על גובה מס ההשבחה חל בעת אישור התב"ע, ההקלה או השימוש החורג אשר הובילו להשתכללות המס. עם זאת, כאשר מדובר על תב"ע התשלום חל רק במועד מימוש הזכויות שנוצרות עקב ההשבחה. מנגד, כשמדובר על הקלה או מימוש אישור חורג, מועד התשלום יעשה במועד קבלת ההיתר.
- חישוב גובה מס ההשבחה נעשה לפי החלק היחסי של עליית השווי לאור התוכניות שצוינו לעיל. לרוב, מדובר בהיקף של 50% מגובה שווי ההשבחה בניכוי של התשלום לחומרי הבנייה, העובדים ועוד. עם זאת, קיימים חריגים עליהם נרחיב בהמשך.
אופן חישוב מס (היטל) ההשבחה
כאשר בוחנים את השיטה לפיה מחשבים את היטל ההשבחה, הדבר יחסית אינטואיטיבי. ימנו שמאי אשר יגיע לבחון את התוספות לנכס. את אותה התופסת הוא יכפיל לפי שווי מוערך של מ"ר בנוי באזור הכנס שלכם (לאור מחירים משתנים באזורים שונים).
כך, לשם הדוגמה, אם התבצעה הוספה של שטח בגודל 50 מ"ר, וכל מ"ר אחד מוערך בשווי של 10,000 שקלים חדשים באותו האזור – שווי ההשבחה יחושב לפי 500,000 שקלים חדשים (10,000*50). נתון זה כמובן לא מתחשב בהוצאות אשר נעשו לצורך ההשבחה כגון העלות של העסקת עובדי בנייה, רכישת החומרים לבנייה ועוד.
אם ההוצאות על העובדים והחומרים של הבנייה עלו למשל 100,000 שקלים חדשים, מקזזים זאת מהשווי המקורי (500,000) ולמעשה יקבעו כי הערך של ההשבחה בפועל הוא 400,000 שקלים חדשים. בהתאם, במקרים הנפוצים וללא פטורים, גובה היטל ההשבחה יהיה 50% מהסכום (חצי) – 200,000 שקלים חדשים.
בכל מקרה, יש לציין כי עד למועד התשלום של היטל ההשבחה (או לחלופין היעדר תשלום לאור פטור מאושר), אתם כבעלי נכסים לא יכולים לבצע שינויים לרבות פעולות אשר כוללות מימוש זכויות. למעשה, לא יהיה מותר לכם למכור את הנכס, להוציא היתרי בנייה, או להשתמש בשימוש החורג או ההקלה שקיבלתם.
פטור מתשלום מס השבחה (היטל השבחה)
כמו שכתבנו, ככלל, גובה תשלום היטל ההשבחה הוא מחצית משווי ההשבחה (50%) להוריד מספר פרמטרים. עם זאת, קיימים מקרים במסגרתם יש פטור מתשלום היטל השבחה. את רשימת הפטורים ניתן למצוא באתר כל זכות או באתר משרד הבינוי והשיקום. בנוסף, מומלץ לדעת מראש שכאשר ההשבחה נובעת מתמ"א 38 או מתא/5000 יש פטורים והנחות מסוימות אשר ניתנות מתוקף השתייכות לפרויקטים הללו.
לסיכום
אם אתם בשלב מכירת דירה ומגלים שחל עליכם מס השבחה (לא מס שבח), כדאי לבדוק האם התשלום בגינו הוא במסגרת מלאה אשר כוללת 50% משווי ההשבחה או שאתם עומדים בפטורים מסויימים אשר מאפשרים לכם לשלם מעט פחות. בכל מקרה, מאחלים לכם בהצלחה במכירת הדירה ונשמח ללוות אתכם בהליך המכירה או בהסדרת הטיפול בהיטל ההשבחה.
