הפרת חוזה שכירות בישראל עלולה להיות תהליך מסובך ומלחיץ, במיוחד אם השוכר אינו בטוח בזכויותיו או באפשרויות המשפטיות העומדות לרשותו. חשוב להבין את החוקים והתקנות המסדירים את תהליך הפרת חוזה שכירות, וכן את הצעדים שניתן לנקוט כדי למזער את ההשלכות הכספיות והמשפטיות.
מאמר זה יספק סקירה מעמיקה של כל מה שרציתם לדעת על הפרת חוזה שכירות, לרבות זכויות וחובות משפטיות הן של השוכר והן של המשכיר, ומה ניתן לעשות בנידון מבחינה משפטית וכלכלית.
מה הן העילות המשפטיות להפרת חוזה שכירות בישראל
תנאי חוזי השכירות בישראל מעוגנים לרוב במסגרת דיני החוזים. במסגרת כך, לרוב ניתן לעגן את התנאים של החוזה והפרתו במסגרת משא ומתן שנעשה טרם חתימת החוזה. במקרים רבים, קיימות מספר עילות משפטיות להפרת חוזה שכירות, לרבות שינוי בנסיבות המחיה של השוכר, שינוי בעבודה או שינוי במצב משפחתי שלו.
עם זאת, יש לציין כי קיימים מקרים במסגרתם הפרת חוזה יכולה להיות חוקית גם אם התנאים אינם מפורטים בחוזה באופן ספציפי. כך, למשל, קיימים מקרים בהם השוכר יוכל להפר את חוזה השכירות אם הדירה אינה ראויה למגורים או אם המשכיר מפר את התחייבויותיו על פי הסכם השכירות.
יודגש שגם במצבים אלו, לא ניתן פשוט להפסיק לקיים את החוזה כי סביר להניח שהדבר יופנה לבית המשפט ולכן בכל פעולה שהיא, בין אם מצד השוכר ובין אם מצד המשכיר, אנחנו ממליצים לכם לפנות לעורך דין אשר מתמחה בהפרת חוזה שכירות.
הפרה רגילה לעומת הפרה יסודית של חוזה
חוק החוזים (תרופות) מגדיר הפרה רגילה של חוזה כהפרה אשר במסגרתה נעשה "מעשה או מחדל שהם בניגוד לחוזה". דהיינו, הפרה רגילה היא פעולה המנוגדת לחוזה הראשוני שנחתם בין הצדדים. להמחשה, אם השוכר התחייב להעביר תשלומים בראשון לחודש ולא עשה כך, מדובר בהפרת חוזה רגילה.
לעומת זאת, הפרת חוזה יסודית הינה הפרה שמוגדרת ככזו ש"אדם סביר לא היה מתקשר באותו חוזה אילו ראה מראש את ההפרה ותוצאותיה, או הפרה שהוסכם עליה בחוזה שתיחשב ליסודית…". כלומר, הפרה יסודית היא אחת משתיים:
- הפרה שברור שאם היו יודעים עליה טרם כריתת החוזה, הצדדים לא היו נכנסים לחוזה זה.
- הפרה לגביה הסכימו שני הצדדים כי היא הפרה יסודית.
יצוין כי לכל הפרה מתלווה סעד ייעודי, אשר יכול לנוע בין פיצויים, אכיפת החוזה או ביטול החוזה. עם זאת, ככל שההפרה יותר חמורה, היינו הפרה יסודית, סביר להניח שבית המשפט יאשר לבטל את החוזה באופן מיידי וללא התראה מראש (בניגוד להפרה רגילה).
מה הן ההשלכות הכספיות של הפרת חוזה שכירות?
בישראל להפרת חוזה שכירות יכולות להיות השלכות כספיות על השוכר, לרבות אובדן הפיקדונות והערבויות אשר ניתנות בדרך כלל בעת חתימת החוזה. יתרה מכך, יש פוטנציאל לנזקים נוספים שיתבעו על ידי המשכיר בהינתן שהשוכר לא עומד בהתחייבויות החוזיות עליהן חתם. השוכר עשוי להיות אחראי גם על תשלום דמי השכירות עד להשכרה מחדש של הדירה או עד תום תקופת השכירות, המוקדם מביניהם.
מה הן האפשרויות ליישוב מחלוקת על הפרת חוזה שכירות?
במידה ותתעורר מחלוקת בין המשכיר לשוכר על תנאי הפרת חוזה שכירות, קיימות מספר אפשרויות ליישוב המחלוקת. שני הצדדים עשויים לנסות לנהל משא ומתן להסדר, או שהדייר יכול לפנות לגישור או בוררות. אם לא ניתן לפתור את המחלוקת בדרכים אלו, השוכר רשאי לבחור להגיש תלונה לבית המשפט.
אנחנו ממליצים בחום שבכל שלב בהליך ילווה אתכם גורם מקצוע, לרוב עורך דין לענייני חוזה שכירות אשר מתמחה בהפרות חוזה שכירות וחוסר הסכמה בין הצדדים. זאת, על מנת למנוע פעולות אשר עשויות לעמוד לרעתכם בהמשך הדרך.
האם ניתן לפנות שכור בגין הפרת חוזה שכירות?
בישראל ניתן לפנות שוכר בגין הפרת חוזה שכירות, אך על המשכיר להקפיד על הליכים משפטיים תקינים ועליו להיות לו סיבה מוצדקת לפינוי. חשוב לציין שאסור למשכיר בשום פנים ואופן לפנות את השוכר על דעת עצמו ללא אישור לבית משפט. כלומר, אין אפשרות לפנות את הדייר בכוח, למנוע ממנו להיכנס לדירה או להחליף מנעולים ללא אישור. אחרת, הדבר יכול להוביל לקנסות ועיצומים כלכליים, גם בהינתן שהצדק עם המשכיר.
כמו כן, לשוכר קיימת הזכות לערער על הפינוי בבית המשפט. חשוב שהדייר יבין את זכויותיו ואת ההליך המשפטי לפינוי, ויתייעץ עם עורך דין במידה והוא עומד בפני פינוי, כדי להבין אם יש באפשרותו להתנגד לפינוי מטעמים כאלו ואחרים. כל זאת, כתלות בנסיבות המקרה.
מה הן האפשרויות לסיום מוקדם של חוזה שכירות?
במקרים מסוימים, השוכר יוכל לנהל משא ומתן על סיום מוקדם של חוזה השכירות שלו עם המשכיר. ניתן לעשות זאת באמצעות הסכם הדדי, שבו שני הצדדים מגיעים להסדר מועיל הדדי. אפשרות נוספת היא השכרה משנה של הדירה (סבלט), כאשר השוכר מוצא שוכר חדש שיקבל לידיו את חוזה השכירות. עם זאת, חשוב שהשוכר יבדוק עם בעל הדירה שלו שכן חלק מהמשכירים עלולים שלא לאפשר שכירות משנה כחלק מהחוזה.
במידה שעדיין מבצעים סבלט ללא אישור, הדבר עשוי להיחשב להפרת חוזה אשר תאפשר לבעל הדירה לנקוט בתביעה ולקבל פיצויים על הפרה זו. במקרים מסוימים, גם לבעל הדירה תעמוד זכות לבטל את החוזה עם הדייר באופן חד צדדי לאור פעולותיו, ככל שהן מנוגדות למוסכם בחוזה.
מה הן הזכויות של המשכיר במקרה של סיום מוקדם של חוזה שכירות?
למשכיר הזכות לדרוש פיצוי על כל נזק או הפסדים שנגרמו מסיום מוקדם של חוזה השכירות. זה יכול לכלול אובדן שכר דירה עד למציאת דייר חדש, וכל עלויות הכרוכות בפרסום והצגת הדירה. כמו כן, עומדת למשכיר הזכות לבקש צו בית משפט על מנת שהשוכר יפנה את הדירה אם השוכר לא יעשה זאת מרצונו.
מה הן הזכויות החוקיות של הדיירים במקרה של דירה בלתי ראויה למגורים?
במקרה של דירה שאינה ראויה למגורים, לשוכר הזכות החוקית לסיים את חוזה השכירות ולפנות את הדירה ללא קנס. המשכיר אחראי גם לבצע את התיקונים הנדרשים על מנת להחזיר את הדירה למגורים. אם המשכיר לא יעשה זאת, השוכר רשאי לבקש פיצוי גם על כל נזק או הפסדים הנובעים מהתנאים הבלתי ראויים למגורים.
לצד זאת, באישור בית המשפט, רשאי יהיה שלא לשלם שכר דירה בעבור התקופה בה הדירה לא אפשרה לדיירים לקיים אורך חיים ראוי ותקין.
לסיכום
הפרת חוזה שכירות בישראל יכולה להיות תהליך מורכב ומלחיץ, אך חשוב שהשוכרים יבינו את זכויותיהם ואפשרויותיהם החוקיות. חשוב שהשוכרים יהיו מודעים לעילות המשפטיות להפרת חוזה שכירות, דרישות ההודעה וההשלכות הכספיות האפשריות.
על הדיירים להיות מודעים גם לאפשרויות ליישוב סכסוכים ולהליך המשפטי לפינוי. על ידי הבנת החוקים והתקנות הללו, השוכרים יכולים למזער את ההשלכות הכספיות והמשפטיות של הפרת חוזה שכירות ולהבטיח מעבר חלק ומוצלח.
בין אם אתם שוכרים ובין אם אתם משכירים את הדירה, אנחנו ממליצים לכם לא לנהוג בצורה נמהרת ולבצע פעולות שעלולות להוביל לקנסות או לעיצומים אחרים. לכן, רצוי שתפנו לעורך דין מקצועי אשר מבין בתחום וידע להנחות אתכם בצורה ברורה, אשר תתאים למצב הספציפי בו אתם נמצאים.
