מה זה היטל השבחה?

אם אתם מחזיקים בדירה משלכם בישראל, כל הכבוד על ההישג הלא מובן הזה. כנראה שאתם גרים בנכס או שאתם משתמשים בו לצרכי קבלת רווח פסיבי מהשכרתו לדיירים אחרים. בכל מקרה, תמיד יש יתרון לשפר את הנכס שנמצא ברשותכם באמצעות הרחבת זכויות הבניה שיש לכם על הקרקע או הוספת מרפסות, קומה נוספת ועוד.

עם זאת, עליכם לדעת כי על כל שיפור של הכנס, עליכם לשלם מס מסוים אשר נקרא היטל השבחה. אנחנו כאן כדי להסביר לכם מה הוא היטל ההשבחה ומתי עליכם לשלם אותו.

קצת על השבחת נכס

השבחת נכסים היא למעשה עריכת בנייה נוספת או שיפוץ לצורך העלאת מחיר הנכס לקראת מכירתו או לחלופין לקראת השכרתו במחיר גבוה יותר. כמובן שאת ההשבחה ניתן לעשות גם אם אתם מעוניינים לעשות שיפוץ עבור המגורים בביתכם. השבחת הנכס תכלול לרוב טיפול בתשתיות, שינויים במרחב הפנים ושינויים בעיצוב מעטפת הפנים – כך שיתאים לצרכים ולדרישות של בעלי הנכס או לדיירים הבאים שרוצים לשכרו.

על היטל השבחה

תשלום היטל השבחה, עשוי להיקרא לפעמים מס השבחה הגם שאינו מס כפי שאנחנו מכירים אותו, אלא מדובר על היטלים מטעם הרשויות המקומיות. לרוב, היטל ההשבחה חל באחד ממספר מקרים:

כאשר ניתן אישור לתכנית בניין עיר (תב"ע)

תכנית בניין העיר (תב"ע) היא מסמך בעל תוקף חוקי אשר מסדיר את השימוש בקרקע בשטח מסוים. למעשה, במסגרת המסמך מוגדר:

• אילו שימושים אפשר לעשות בשטח – האם השטח ישמש רק למגורים, לאזור תעסוקה או שניתן לבצע עירוב שימושים.
• מה מותר לבנות בשטח – במקרים רבים מוגדר אילו מבנים בדיוק ניתן לבנות בשטח נתון. כך, למשל, בשטח ציבורי יוגדר אם מותר לבנות בתי ספר או מרפאות וכדומה.
• איפה אפשר לבנות בשטח – מוגדר איפה בדיוק מותר לבנות בתוך המגרש. לרוב תעשה הגבלה מסוימת אשר נעשית על ידי "קווי בניין" שמגדירים מרחק מינימלי מכל דופן של המגרש אשר מחויבים לשמור עליו כאזור ללא בנייה.

כאשר ניתן אישור הקלה

אישור הקלה אשר מאפשר לבונה שלא לבנות בהתאם לכללים הרגילים. למעשה, חוק תכנון ובנייה מאפשר לבצע הקלות החורגות מהוראות תוכנית בניין העיר, בתנאי שהסטייה אינה ניכרת. היתר זה יינתן על ידי הוועדה המקומות לתכנון בנייה.

הרציונל אשר מתווה את אישור ההקלות הוא שקיימים מקרים רבים בהם בהינתן שתהיה עמידה נוקשה בכללים הקשוחים, יעשה אי צדק לבונה או לבעל הנכס. כך, למשל, מקרה בו תנאי השטח או הצורה בו בנוי גורמים לכך שלא ניתן לבנות מבנה ראוי בהתאם לכללים של תוכנית בניין עיר וכך למעשה הם יוצאים בחסרון כיס שלא לצורך.

כאשר ניתן אישור לשימוש חורג

אישור חורג הוא למעשה אישור אשר מאפשר לבעלי הנכס או הקרקע להשתמש בקרקע לא לפי המטרה שהוגדרה לו בתכנית בניין העיר. גם כאן, הרשאים לאשר זאת הם הוועדה המקומית לתכנון ובנייה. בהתאם, ייתכן שיאפשרו לאדם אשר הוא בעל אזור המוגדר כחקלאי להקים שם אזור מסחר.

המשותף לשלושת הגורמים שהצגנו לעיל הוא שהם מובילים לעלייה ניכרת בשווי הקרקע או הנכס אשר נמצא עליה. יצוין כי הגוף המטיל את ההיטל על חוכרי או בעלי הנכס הוא הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, כאשר ההיטל עומד על 50% משווי ההשבחה.

מטרת ההיטל היא כיסוי ההוצאות של הוועדה המקומית העוסקת בתכנון ופיתוח ברכישת נכסים לצרכי הציבור הכללי לרבות הוצאות שימור אתר, תשלום פיצויים בעקבות ירידת ערך לפי חוק התכנון והבנייה ועוד. כך, הלכה למעשה, הרשות המקומית רשאית להשתמש ביתרת הכספים שנותרו באותה השנה לטובת השקעה בחינוך, על פי הגבלות מסוימות הקבועות בחוק.

יש לציין כי היטל ההשבחה לא יחול על תוכניות שאושרו לפני התאריך ה-1.7.1975, כך שהנושא שווה בדיקה עצמאית במידה שאתם חושבים שהתוכניות אכן אושרו טרם מועד זה.

תשלום היטל ההשבחה – כמה ומתי?

ברוב המקרים, ההיטל ישולם במועד מכירת הכנס. עם זאת, מועד החישוב הוא מועד אישור התוכנית ולא מועד המכירה, בניגוד למשל למס שבח אותו אנחנו מכירים גם מעולם הנדל"ן. את השומה של היטל ההשבחה עורכת הרשות המקומית ואם בעל הנכס מרגיש כי מדובר על היטל גבוה מהנדרש, הוא יכול להגיש השגה על גובה השומה או על עצם החוב.

יצוין כי כאשר מדובר על גובה סכום ההיטל, הוא יהיה בסכום אשר שווה ערך למחצית משווי ההשבחה. עם זאת, ניתן לעיתים גם לקבל פטור מתשלום היטל ההשבחה.

אופן חישוב היטל ההשבחה

כאשר בוחנים את השיטה לפיה מחשבים את היטל ההשבחה, הדבר יחסית אינטואיטיבי. ימנו שמאי אשר יגיע לבחון את התוספות לנכס. את אותה התופסת הוא יכפיל לפי שווי מוערך של מ"ר בנוי באזור הכנס שלכם (לאור מחירים משתנים באזורים שונים).

כך, לשם הדוגמה, אם התבצעה הוספה של שטח בגודל 50 מ"ר, וכל  מ"ר אחד מוערך בשווי של 10,000 שקלים חדשים באותו האזור – שווי ההשבחה יחושב לפי 500,000 שקלים חדשים (10,000*50). נתון זה כמובן לא מתחשב בהוצאות אשר נעשו לצורך ההשבחה כגון העלות של העסקת עובדי בנייה, רכישת החומרים לבנייה ועוד.

אם ההוצאות על העובדים והחומרים של הבנייה עלו למשל 100,000 שקלים חדשים, מקזזים זאת מהשווי המקורי (500,000) ולמעשה יקבעו כי הערך של ההשבחה בפועל הוא 400,000 שקלים חדשים. בהתאם, במקרים הנפוצים וללא פטורים, גובה היטל ההשבחה יהיה 50% מהסכום (חצי) – 200,000 שקלים חדשים.

בכל מקרה, יש לציין כי עד למועד התשלום של היטל ההשבחה (או לחלופין היעדר תשלום לאור פטור מאושר), אתם כבעלי נכסים לא יכולים לבצע שינויים לרבות פעולות אשר כוללות מימוש זכויות. למעשה, לא יהיה מותר לכם למכור את הנכס, להוציא היתרי בנייה, או להשתמש בשימוש החורג או ההקלה שקיבלתם.

היטל השבחה על תכנית תמ"א 38

תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה (תמ"א 38) היא תוכנית אשר כוללת אוסף של תקנות שמטרתן המרכזית היא לטפל בסיכונים העולים מרעידות האדמה אשר הולכות וגוברות. במסגרת סדרת תמריצים והקלות שהקנתה מדינת ישראל לצורך דירבון מימוש תוכנית תמ"א 38, אפשר לקבל הקלות רבות בתחומים הקשורים להיטלי ההשבחה.

כבר בראשית העיסוק בתוכנית זו, הכניסו בחוק התכנון והבנייה הוראה אשר מקנה פטור אשר מגיע ל-90% מהיטל ההשבחה בתוכניות ובשינויים במבנים שנעשו במסגרת פרויקט תמ"א 38. במרוצת השנים הוסיפו ונתנו פטורים מלאים מתשלומי היטלי ההשבחה. לכל זאת נכנס חריג לבנייה במסגרת תוכנית תמ"א 38 אשר מבוצעת באזור העיר תל אביב, לאור תכניות אחרות אשר חלות בעיר הזו.

​ככלל, ניתן לקבל פטור מלא מהיטל ההשבחה. אך עדיין יש חלוקה לפי סוגי הפרויקטים במסגרתם התוכנית:

• בפרויקט תמ"א 38/2 – הוחלט כי אפשר לקבל פטור מלא. במסגרת כך, ככל ששטח המבנים והדירות אשר מרחיבים לא עולים מעל 25 מ"ר, הפטור יעמוד.
• בפרויקט תמ"א 38/3 – הוחלט לאפשר פטור הנע בין 90% ל-100% (פטור מלא). כל זאת, כתלות בשטח של יחידות הדיור החדשות שצפויות להבנות. בהקשר זה, אם בוחרים לבנות ממ"ד בדירות, צפויים לקבל 100% פטור מהיטל ההשבחה.

היטל השבחה על תוכנית תא/5000

תוכנית תא/5000 היא תוכנית אשר הגדילה את זכויות הבנייה הפוטנציאליות במקרקעין במספר אזורים בעיר תל אביב. עם זאת, במסגרת התוכנית תושבים רבים שהחזיקו במגרשים ומכרו אותם, קיבלו מעיריית תל אביב בקשה לשלם היטלי השבחה.

אותם בעלי נכסים בעירייה מחו על כך בטנה כי התוכנית אינה קונקרטית והיא למעשה לא משביחה את הנכסים שלהם. לשיטתם, מדובר רק בתוכנית מאד כללית שאי אפשר להעריך על פי הדרך בה היא מנוסחת את גובה ההשבחה באופן וודאי. בכל מקרה, הם טענו שהיא לא בטוח מחייבת.

לאור הוויכוח שהפך לציבורי, הועבר תיקון 126 לחוק התכנון והבנייה. במסגרת התיקון הוחרגו תוכניות כוללניות ולא ספציפיות כמו תא/5000 מההגדרה של התכניות אשר מחייבות את בעל הנכס לשלם את היטלי ההשבחה.

בהתאם להוראות החוק והתיקון המדובר, קביעת גובה היטל ההשבחה על הנכס יעשה רק אחרי אישור התוכנית באופן מפורט. במסגרת כך, הצורך לשלם את היטל ההשבחה יוטל רק על הרוכש של הנכס, וזו גם אם הרוכש ביצע את הרכישה לאחר מתן האישור של התוכנית המפורטת והכוללנית.

לסיכום

היטל השבחה הוא היטל אשר ניתן עבור השבחת נכס באחד מהמקרים הכוללים אישור תב"ע, אישור קלה ואישור לשימוש חורג, זאת מכיוון שבמתן אישורים אלו למעשה עולה שווי הנכס והתשואה במכירתו צפויה לעלות.

ככלל, התשלום שווה ל-50% מגובה ההשבחה, אך ניתן לקבל הפחתות ופטורים עבור כך. אנחנו ממליצים לכם לוודא האם התכנית שלכם עולה כדי תוכנית אשר מצריכה תשלום היטל השבחה או לחלופין האן היא מוחרגת מתשלום זה בדומה לתוכניות בפרויקט תמ"א 38 ותוכנית תא/5000. בהצלחה!