כל מה שצריך וחשוב לדעת על חוזה שכירות

במאמר זה נפרט כל מה שצריך וחשוב לדעת על חוזה שכירות.
שכירות על פי הגדרתה בחוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971 היא הזכות המועברת לשוכר בתמורה לתשלום דמי שכירות למשכיר. כך, השוכר הופך למחזיק בנכס הנמצא בבעלותו של המשכיר, וזאת לתקופת זמן מוגבלת, כאשר הסכם שכירות בעל הנערך בין הצדדים (שוכר – משכיר ולפעמים גם ערבים) המעורבים ונותן תוקף משפטי להסכמותיהם.

חוזה שכירות למגורים – כל מה שצריך וחשוב לדעת על חוזה שכירות?

חוזה שכירות למגורים, חשוב ומומלץ שייעשה בכתב (אין חובה כזו אלא אם תקופת השכירות עולה על 5 שנים), כאשר שני הצדדים לחוזה (משכיר ושוכר), חתומים על גביו. כל מה שצריך וחשוב לדעת על חוזה שכירות הינו
שרצוי שכל אחד מהצדדים יחזיק בעותק חתום של ההסכם. יחד עם זאת, חשוב לציין שגם במקרים בהם ההסכם נערך בעל פה בין הצדדים, כל ההסכמות בין הצדדים יהיו בעלי תוקף משפטי אלא שאז הקושי של תובע אכיפת הסכם, ביטולו או פיצויים יהיה ראייתי. בתוספת השנייה לחוק השכירות והשאילה, מופיעים כל התנאים הנדרשים להופיע בכל חוזה שכירות למגורים וכל מה שצריך וחשוב לדעת על חוזה שכירות, וביניהם:

א. כתובת הנכס המיועד למגורים;

ב. שמותיהם המלאים של השוכר והמשכיר, לרבות מספרי תעודות זהות, כמו כן מומלץ לצרף כתובות ומספר טלפון;

ג. תיאור מפורט של הנכס, לרבות, גודל הנכס, קומה, מס' החניות והמחסנים ומיקומם בבית המשותף, מתקני הנכס ופריטי הריהוט והאביזרים המצויים בו (לא תמיד שוכרים/משכירים דירה מרוהטת), וכדומה;

ד. תקופה השכירות, לרבות, תנאי הארכת התקופה ותנאי ביטול החוזה לפני פקיעת תקופת ההשכרה;

ה. התמורה (דמי השכירות), בדרך כלל כוללת פירוט ביחס למועדי התשלום ואופן התשלום. רצוי גם שיהיה סעיף ברור לצדדים האם דמי השכירות כוללים הוצאות נוספות, כגון: ארנונה, חשמל, ועד בית וכיו"ב או שלא;

ו. פירוט על ליקויים ו/או פגמים המצויים בנכס ו/או בסביבת הנכס העלולים לגרום הפרעה או מטרד בעת השימוש בנכס;

ערבויות

בכל חוזה שכירות למגורים, מומלץ שיופיע סעיף המתייחס לביטחונות אותם מעמיד השוכר לטובת המשכיר.
חלק מהביטחונות ניתנים למימוש מיידי בעת הצורך ללא פניה מוקדמת לערכאות (כגון: פיקדון במזומן או ערבות בנקאית) וחלק מהביטחונות (שטר חוב או שיק לביטחון) מחייבים פנייה לערכאה שיפוטית (הוצאה לפועל) על מנת לעשות בהם שימוש.
חשוב לציין שהחוק מגביל את גובה הביטחונות הניתנים למימוש מיידי לטובת משכיר הנכס עד לסכום של שלושה חודשי שכירות ו/או שליש מתקופת השכירות (לפי הנמוך בין השניים), כאשר רצוי כי הסעיף בחוזה המתייחס לביטחונות יכלול את התנאים למימוש הבטוחות. כמו כן, מומלץ לציין בחוזה את התנאים ומועד השבת הביטחונות לשוכר.

תיקון ליקויים בנכס – כל מה שצריך וחשוב לדעת על חוזה שכירות

באחריותו של השוכר לבצע בדיקה מקדימה בנוגע למצב הנכס טרם חתימה על החוזה,  כאשר במקרים בהם מתגלים ליקויים גלויים לעין בשטח הנכס, השוכר רשאי לדרוש מהמשכיר לתקנם לפני מועד כניסתו לנכס על פי החוזה המתגבש בין הצדדים.
כמו כן, החוק מאפשר לשוכר לשכור את שירותיו של איש מקצוע לצורך ביצוע תיקון לליקויים דחופים, כאשר עלות התיקון יכול ותקוזז מתשלום דמי השכירות ו/או יוחזרו לשוכר על ידי המשכיר.

תקופת השכירות וסיומה לפני תום התקופה המוגדרת בחוזה – כל מה שצריך וחשוב לדעת על חוזה שכירות?

כל מה שצריך וחשוב לדעת על חוזה שכירות הינו כי ברוב המקרים, חוזה שכירות למטרת מגורים הינו ל-12 חודש, כאשר רצוי כי החוזה יכלול את התנאים להארכת תקופת השכירות.  במקרים בהם השוכרים מעוניינים לסיים את השכירות לפני תום תקופת השכירות המוגדרת בחוזה, הדבר חייב להתבצע על פי התנאים המופיעים בסעיף המתייחס לכך בחוזה.
ברוב המקרים, סיום השכירות לפני תום התקופה הקבועה בהסכם, מחייבת את השוכר למצוא שוכר חלופי. על פי תיקון לחוק השכירות והשאילה, העברת זכות השכירות חייבת להיעשות בהסכמתו המפורשת של המשכיר, כאשר במקרים בהם המשכיר מסרב להעברת הזכויות בטיעון מופרך ובלתי סביר, השוכר רשאי להעביר את זכות השכירות גם ללא צורך בקבלת הסכמה מצידו של המשכיר.

הליך פינוי מושכר – כל מה שצריך וחשוב לדעת על חוזה שכירות

במקרים מסוימים בהם השוכרים מפרים את הסכם השכירות, ניתן לנקוט כנגדם בהליך מהיר לפינוי מושכר, להלן רשימה שאינה ממצה בהם ניתן לפנות לבית המשפט לצורך הגשת תביעה להליך פינוי מושכר:

1. כל אותם מקרים בהם השוכרים ממשיכים לעשות שימוש בנכס לאחר תום תקופת השכירות וכל זאת מבלי שחוזה השכירות בין הצדדים חודש;
2. כל אותם מקרים בהם השוכרים הפרו את תנאי חוזה השכירות ועקב כך בעלי הנכס ביטלו את חוזה השכירות, אך השוכרים ממשיכים לעשות שימוש בנכס ואינם מפנים אותו;
3. בכל אותם מקרים בהם בחוזה השכירות בין הצדדים מופיע סעיף לפיו בעלי הנכס רשאים להודיע לשוכרי הנכס כי עליהם לפנות את הנכס אך הם אינם עושים זאת;

מעוניינים בעריכת הסכם שכירות או בייעוץ בכל מה שצריך וחשוב לדעת על חוזה שכירות והקשור אל ביצוע פעולות שונות בהתאם להסכם השכירות שלכם?

עו"ד מאור לוי, עוסק בתחום המקרקעין ובעל ניסיון רב ישמח לעזור לכם בטלפון 052-6638833

אין במאמרים המפורטים באתר זה ו/או במידע שנמסר בו כדי לשמש או להיחשב כייעוץ משפטי ו/או המלצה משפטית ו/או חוות דעת משפטית ו/או תחליף לייעוץ משפטי אצל עו"ד בעל מומחיות, ניסיון ו/או ידע בתחום המשפטי הרלוונטי והקורא נותן הסכמתו כי איננו מסתמך על המידע המופיע באתר זה בכל צורה שהיא וידוע לו כי מומלץ לו לפנות לייעוץ משפטי אישי ההולם והמתאים לנסיבותיו האישיות והקונקרטיות. 

כל פעולה שתעשה על פי המידע המוצג באתר זה הינה באחריות הקורא בלבד ולא יהיה בכך כדי ליצור יחסי עורך דין לקוח בין הקורא לבין עו"ד מאור לוי ו/או מי מטעמו, בין במישרין ובין בעקיפין ועו"ד מאור לוי ו/או מי מטעמו אינו אחראי בשום צורה ואופן לתוצאות השימוש במידע המוצג באתר.