רכישת דירה יכולה להיות מאתגרת עבור אנשים שלא עשו זאת מעולם. אחרי הכל, יש כל כך הרבה שלבים, משימות ודרישות, ואתם עשויים להיות מודאגים מבחירה שגויה וביצוע טעויות אשר יעלו לכם כסף רב. עם זאת, לאנשים אשר מבצעים רכישת דירה ראשונה קיימות גם מספר הטבות.
בכל מקרה, המדריך הזה נוצר עבורכם כדי לסייע לכם להפיק את המרב מרכישת הדירה ולעזור לכם לוודא שאתם בודקים את כל הפרטים הנחוצים לפני שאתם מבצעים את ההחלטה הגורלית והמשמעותית הזו.
הגדרת האזור בו מעוניינים לגור
אנחנו ממליצים לכם שכאשר אתם נמצאים במסע חיפוש הדירה, ראשית שקלו היכן אתם מעוניינים לגור. האם סוג החיים אותו אתם מדמיינים הוא בעיר או לחלופין אתם אנשים שאופי כפרי או מושב יותר מתאים להם.
לשאלה זו יש משמעות גם אם אתם מעוניינים לקנות דירה להשקעה, מכיוון שקיימים מצבים בחיים שיאלצו חלק מכם לעבור לדירה אותה מלכתחילה רכשתם לצורך השקעה בלבד וכדאי להיות ערוכים לכל מצב. בכל מקרה, אנחנו ממליצים שגם אם בחרתם עיר או מקום ספציפי אחר, הסתכלו האם האזור המסוים אותו בחרתם מתאים לכם ויש בו פוטנציאל להשאת רווח בהמשך.
קביעת תקציב
אנחנו ממליצים לכם להבין כמה כסף אתם מעוניינים להשקיע בדירה או בבית אותו אתם רוצים לרכוש. יכול להיות שאם אתם מעוניינים בבית ולא בדירה, התקציב שלכם יעזור לכם להכריע בין אזורים שאתם מתלבטים ביניהם. בכל מקרה, אנחנו ממליצים שבתקציב של קניית הדירה תיקחו בחשבון שסביר שגם תרצו להשקיע כסף בפנים הדירה כדי לשפץ אותה ולהתאים אותה לצרכים שלכם ולכן כדאי לבצע הערכה שתכלול גם את הפרמטרים הללו.
בדיקת רישום הנכס המבוקש בטאבו
לאחר שהחלטתם איזו דירה אתם מעוניינים לרכוש, אל תלכו ישר לניסוח חוזה קנייה או מכירה. ראשית, אנחנו ממליצים לכם לבדוק שהנכס אכן רשום בטאבו ולוודא כי אין הערות אזהרה שקיימות לגביו בנסח הטאבו.
נסח טאבו הוא למעשה החלק של פנקס המקרקעין אשר מכיל פרטים על נכס מסוים. בפועל, מדובר על מסמך מקורי ומאושר על ידי רשם המקרקעין במשרד המשפטים. נסח הטאבו מוכיח לכם (לרוב), כרוכשים פוטנציאליים, באיזה סוג נכס מדובר ומה זיקת המוכר לנכס.
במסגרת כך, מופיעים הפרטים הבאים:
- פרטים לגבי הבעלות על הנכס.
- הערות אזהרה שנרשמו על הנכס – בתוך כך, ניתן למצוא שעבודים או עיקולים של הבנק על הנכס או זכות מעבר ציבורית בחלק מהנכס.
- פרטים לגבי משכנתא שרשומה על הנכס.
- גודל הנכס – לפעמים בעל הדירה יתן לכם פרטים מטעים ולכן רצוי לבדוק מהו הגודל הרשום גם בטאבו.
- מיקום רישום הנכס – האם הנכס רשום בטאבו או ברשות מקרקעי ישראל.
- מידע אודות בתים משותפים (פרטים על הבניין כגון מה השטח ששייך לכל דירה).
- הצמדות שנרשמו לנכס, כמו מקום חניה, מחסן או חצר.
- תקנון של בית משותף – התקנון המקורי או שינוי שלו, במקרה שהתקיים.
לפני ביצוע רכישת הנכס, אנחנו ממליצים לכם לבדוק שיש רישום מלא של הנכס בנסח הטאבו וכן כי האדם אשר מוכר לכם את הנכס הוא הבעלים החוקי והרשום. בנוסף, שווה לבחון האם קיימות הערות אזהרה אשר נרשמו לנכס, האם קיימות הצמדות לנכס והאם שונה התקנון, ואם כן – כיצד זה צפוי להשפיע עליכם.
נעיר, כי רבים הנכסים שעדיין לא נרשמו בטאבו ורשומים במנהל מקרקעי ישראל, לכן במידה והנכס אותו אתם מעוניינים לרכוש איננו רשום בטאבו, אל תלחצו, תבקשו אישור זכויות במנהל מהמוכר ותעבירו אותו לבדיקת עורך הדין שייצג אתכם.
בדיקה האם יש תוכניות בינוי בקרבת מקום
אם אתם מעוניינים לרכוש את הנכס, אנחנו ממליצים לכם שלפני מועד הרכישה, וודאו כי לא צפויות תוכניות בינוי שלא מספרים לכם עליהן. ניתן למצוא זאת באתרי העירייה או באתרים הממשלתיים של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. כך, תדעו אם אתם מעוניינים לגור או להשקיע בשטח שצפויה בו בנייה, או שלחלופין תהיו מעוניינים להתמקח בצורה טובה יותר על המחיר בהתאם למידע החדש.
לקיחת משכנתא כנגד הדירה
הרבה מהאנשים אינם יכולים לרכוש דירה מבלי לקחת הלוואה מהבנק. לכן, אנחנו ממליצים לכם להבין מה אפשרויות המימון שלכם והיכן אתם יכולים להגשים אותן עם הבנק.
אנחנו ממליצים לכם לבצע חישוב ראשוני של סכום ההלוואה שתוכלו לקחת, בהתבסס על שלושה רכיבים:
- העלות הכוללת של רכישת הנכס – תסתכלו מה מחיר הנכס בחוזה הרכישה ולכך תוסיפו עלויות נלוות שיכולות לכלול דמי תיווך, שכר טרחה של עורכי דין ושמאים, הוצאות מעבר בין דירות, הוצאות לחומרים ושיפוץ במידה וצריך ועוד. את כל זאת תכניסו לתחשיב מעבר הדירה שלכם.
- גובה ההון העצמי שיש בידכם – ההון העצמי שלכם הוא הסכום שיש לכם כיום אותו אתם יכולים כבר לשלם עבור הדירה. ככלל, בנק ישראל מגדיר מה שיעור המימון המקסימלי אותו תוכלו לקבל מהבנק במסגרת משכנתא והפרמטרים הללו כוללים את סיווג הנכס כדירה יחידה, דירה חליפית או דירה להשקעה.
- יכולת ההחזר החודשי שלכם – לרוב, כאשר לוקחים משכנתא מוודאים שגובה ההחזר החודשי לא יעלה על 1/3 מנטו ההכנסות אותן אתם מצליחים לשים בצד כל חודש.
אנחנו ממליצים לוודא כי אתם מצליחים להגיע לסכומים הללו לפני שאתם חותמים על החוזה לרכישת הדירה.
מס רכישת דירה ראשונה
במידה שמדובר ברכישת דירה ראשונה, אתם צריכים לקחת בחשבון את ענייני המיסוי. מס רכישה על דירה הוא מס המוטל על הצד הרוכש של נכס (זכות במקרקעין). שיעור המס נקבע על ידי מחיר הקנייה והפטור לו זכאי הרוכש. על מנת למנוע כניסה בהיקפים גדולים של משקיעי נדל"ן לשוק, מס רכישה דירה ראשונה הוא נמוך יותר לעומת אנשים אשר מעוניינים לרכוש דירה שניה או יותר מכך.
מס רכישה לדירה ראשונה נקבע על ידי מדרגות מס. עם זאת, עד רף של מחיר מסוים אשר יפורט למטה, קיים פטור ממס רכישה. לאחר מחיר הסף, מדרגות מס דירה ראשונה הן הקובעות את התעריף. על מנת לרשום את העסקה שלכם בטאבו, עליכם להציג אישור על היעדר חוב במס רכישה, בעקבות פטור כולל או תשלום שיעור המס שנקבע וכן אישורים נוספים הקשורים בעסקה.
מדרגות מס רכישה של דירה ראשונה
על פי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963, מדרגות מס הרכישה מתעדכנות פעם בשנה, באמצע חודש ינואר, לאחר פרסום המדד של השנה הקודמת בהתאם שיעור עליית מדד שירותי דיור בבעלות דיירים, אשר מהווה חלק מהרכב מדדי הדיור העיקריים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. מדד זה, אשר הצטרף להרכב מדד המחירים בשנת 1999, מבטא את השינוי בשכר הדירה לפי חוזי שכירות מתחדשים.
מדרגות המס ברכישת דירה ראשונה או יחידה (עד ינואר 2023)
- עד מחיר דירה של 1,805,545 ש"ח – אין צורך לשלם מס רכישה.
- החל ממחיר דירה של 1,805,545 ש"ח ועד 2,121,605 שקל – מס רכישה עומד על 3.5%.
- החל ממחיר דירה של 2,121,605 שקל ועד 5,525,070 שקל – מס רכישה עומד על 5%.
- החל ממחיר דירה של 5,525,070 שקל ועד 18,416,900 שקל – מס רכישה עומד על 8%.
- ממחיר של 18,416,900 ₪ – מס רכישה עומד על 10%.
פטורים או הקלות בתשלום מס רכישה
יצוין שאם אתם עוברים את מדרגת המיסוי הראשונה על דירה ראשונה או יחידה, ייתכן שאתם זכאים להקלות או פטורים במידה שאתם עומדים בתנאים מסוימים כמו הקלות לאנשים בעלי נכות, משפחות שכולות ונפגעי פעולות איבה, תושבים חוזרים ועולים חדשים.
