רכישת דירה צפויה להיות כנראה אחת הקניות היותר גדולות והמשמעותיות שאתם צפויים לעשות בכל ימי חייכם, במיוחד לאור העלות ההולכת וגוברת של הנדל"ן והקרקעות בישראל. במסגרת רכישת דירה, אתם למעשה נדרשים לעבור על חוזה, אשר יפרט את המחיר בו אתם קונים את הדירה ועוד סוגיות נוספות אשר נכללות במסגרת הרכישה.
כך למשל, מוגדר מראש מי מקבל דירה עם מחסן, כמה חניות צפויות להיות לכם וכן מה התקנון אשר חל על הבניין בו נמצאת הדירה שלכם. לכן, רצוי מאד להיעזר בעורך דין אשר ידע ללוות אתכם בהליך זה, תוך שיקוף המצב הקיים וסיוע לכם להגן על האינטרסים שלכם ברכישת הדירה.
רכישת דירות בישראל
מכירי הנדל"ן נמצאים בעליה מתמדת לאורך השנים, ורבים מאיתנו חושבים על המצב בו יכלנו להיות היום אילו היינו קונים דירה לפני מספר שנים במחירים שהיום נראים לנו "מצחיקים", מפני שהם נמוכים משמעותית מהמחירים הקיימים היום בשוק. אם לוקחים את שנת 2022 כשנה מייצגת, אפשר לראות שמחירי הדיור הרקיעו שחקים והמחירים שנרשמו הם מהגבוהים שנראו אי פעם.
כך, עליית המחירים היתה כ-20% אחוזים לעומת המחירים שנרשמו בשנת 2021. לאור כך, למעשה, ייתכן שניתן להסיק שרכישת דירה במועד מוקדם ככל הניתן זה אחד הדברים הכי משתלמים שאתם יכולים לעשות. עם זאת, כמובן, הדבר דורש השקעה של סכום משמעותי, שבדרך כלל מצריך גם לקיחת משכנתא.
לאור החשיבות של הוצאה זו, אנחנו ממליצים לכם להיעזר בעורך דין קניית דירה אשר יסייע לכם להבין את הצעדים אשר אתם נדרשים לבצע וכן יעזור בליווי לאורך כל התהליך החשוב הזה.
החשיבות בליווי עורך דין בתהליך רכישת הדירה
בתהליך רכישת דירה אשר מתבצע באופן טיפוסי, המוכר של הדירה מתקשר בחוזה תיווך עם סוכן נדל"ן, לרוב בכתב. כאשר המתווך מוצא קונה פוטנציאלי, מתנהל משא ומתן אשר נעשה באמצעות המתווך. לאחר שהושג הסכם בלתי פורמלי, הקונה והמוכר מתקשרים בחוזה רשמי בכתב – הכולל את הסכם הרכישה. לבסוף, הנכס מועבר מהמוכר לקונה, והמוכר מקבל את מחיר הרכישה עליו התמקח בחוזה.
כל הדבר הזה נראה תהליך ממש פשוט שלא דורש התעמקות מיותרת. עם זאת, ללא עורך דין, חתימת חוזי רכישת הדירה עשויה להיות לא חכמה ולכלול הטעיות מצד המוכרים, דרישת תשלומים לא סבירה ועוד פגמים רבים ומשמעותיים שעלולים לעלות לכם כסף רב.
למעשה, ההשלכות עלולות להיות הרות אסון יותר מרכישת מכונית שמתגלה כ"לימון", או השקעה במניות, שסביר שנעשתה בצורה לא מחושבת והובילה להפסדים. אנחנו כאן כדי לפרט לכם על שלבי רכישת הדירה ובמה עורך דין מקצועי לקניית דירה יכול לעזור לכם:
מציאת דירה
בשלב הראשון, כמובן, נדרש למצוא דירה שאתם אוהבים ולהבין שזה האזור בו אתם רוצים לגור ולנהל את חייכם. לחלופין, הדירה הזו יכולה להיות דירה שנועדה להשקעה. עם זאת, גם כאשר מדובר בדירה אשר נועדה להשקעה בלבד – אנחנו ממליצים לכם לקחת בחשבון כי עשוי להגיע היום אשר תדרשו לגור בה, ולכן אם האזור לא לטעמכם כלל, אולי כדאי לשקול זאת שוב.
בכל מקרה, אם הדירה נראית לכם ככזו שעשויה להיות רלוונטית לצרכים שלכם, רצוי שתוודאו כי הסביבה נוחה לכם ושחלילה היא אינה רועשת. כלומר, רצוי לוודא כי אין בית כנסת, מתנ"ס או סניפים של תנועות נוער סמוכים, אשר יכולים לגרום לאי נוחות לאור הרעש הצפוי מהם.
כמו כן, רצוי לבדוק את תקינות הדירה עצמה ולוודא כי הצנרת עובדת כמו שצריך, לבדוק כי החלונות והתריסים נפתחים כמו שצריך, כי המזגן עובד ועוד. כל הדברים הללו הם דברים שניתן לפספס כאשר רוכשים דירה, אבל מאד חשוב לבדוק אותם היטב לפני כן, כדי לא למצוא את עצמכם מבצעים הוצאות נוספות על הנכס, אותם לא תכננתם מראש.
בכל מקרה, במידה שהדירה אכן לטעמכם, אתם צריכים לבצע מספר של בדיקות מקדמיות אשר יסייעו לכם לוודא כי הנכס הזה הוא אכן הנכס המתאים עבורכם ולא מדובר בנכס אשר במבט ראשוני הוא טוב ולאחר בירור יתגלה שמדובר בדירה עם חסרונות אשר עולים על היתרונות שבה.
בחינת הסטטוס המשפטי של הדירה
לשם בדיקת המצב של הנכס, רצוי לפנות לעורך דין מומחה אשר עוזר ללקוחות רבים בתהליך קניית הדירה שלהם, כדי שהוא יעזור לכם להבין אם הדירה הזו ראויה לרכישה. בתוך כך, עורך הדין יבצע בירור לגבי רישום הזכויות בדירה, תוך ווידוא כי המוכרים אכן רשומים כבעלי הנכס. לצד זאת, הוא יבחן אם קיימים שיעבודים או הערות אזהרה או משכנתאות על הדירה שעלולים להעמיד אתכם בסיטואציה לא כדאית.
בנוסף, הוא יוודא כי התקנון אשר קיים בבניין המגורים בו נמצאת הדירה הוא הוגן ולא חלילה הסתירו מכם כל מיני בעיות אפשריות שיש בנכס או שטחים שהוקצו לדיירים מסוימים למרות שחשבתם שהם שייכים לכלל הדיירים בבניין.
יצוין כי יש חשיבות משמעותית לבחון כי שני בני הזוג אשר מוכרים לכם (אם אכן מדובר בזוג נשוי) רשומים כבעלים בטאבו. זאת, מכיוון שאם רק צד אחד מוכר את הזכויות, יכולות לצוץ טענות מצד בן הזוג השני אשר יכולות להוביל לפסילת המכירה לאור ענייני קניין ומשפחה.
בדיקה נוספת חשובה שיש לשים לב אליה, היא האם יש שוכר בדירה. במידה שקיים שוכר, רצוי לוודא אם אתם מקבלים את הדירה בכפוף לחוזה השכירות שלו או שמא יש למוכרים פתרון אחר. יש לכך חשיבות רבה כדי שלא תמצאו את עצמכם רוכשים דירה שאתם לא יכולים להיכנס אליה לאור שכירות קיימת.
הגדרת תקציב לעסקה
אומנם, הגדרת התקציב כמובן מגיעה בשלב קצת יותר מוקדם מכיוון שלפי המחיר אתם מגדירים את הדירות שבטווח האפשרויות שלכם. עם זאת, רצוי להבין כי גם לאחר שאתם מקבלים את החוזה של רכישת הדירה, יש עוד הוצאות נלוות שאתם צריכים לקחת בחשבון. לפיכך, רצוי לוודא כי אתם מסוגלים לעמוד בתשלומים הללו ולוודא שהם כדאיים לכם. במסגרת כך, נמצאים תשלומים כמו:
- מס רכישה – כל אדם אשר רוכש זכויות במקרקעין מחויב לשלם מס רכישה אשר עובר למדינה בגין ביצוע העסקה הקניינית. מדרגות המס אותו משולמות הם פונקציה של מחיר הדירה והמדרגות אשר מצויות בחוק. בנוסף, סיווג הדירה אף הוא משפיע על המס.
- עלויות נלוות – עמלות תיווך במידה שיש, עלות שמאי, עלות הובלת התכולה של ביתכם לבית החדש ועלויות נלוות למעבר עצמו, שכר טרחה לעורך הדין שסייע לכם ברכישת הדירה ועוד.
- ריביות על משכנתא – לרוב במסגרת רכישת הדירה תיקחו משכנתא, אשר הריביות שלה משתנות בהתאם לבחירה שלכם. אנחנו ממליצים לנסות ולבצע הערכה נוספת של גובה המשכנתא וכמה הוא ישפיע על מחיר הדירה שאתם רוכשים.
חתימה על זכרון דברים
לאחר שהחלטתם שאתם מעוניינים לרכוש את הדירה, יכול להיות שתרצו לחתום על מסמך אשר מכונה זכרון דברים אשר מבטא את ההסכמות שלכם. במסגרת המסמך, לרוב, תרשמו את ההסכמות המרכזיות שלכם – אשר לרוב יכללו את הפרטים של הדירה, פרטי הצדדים, המחירים שהוסכמו, מועד העברת הדירה ועוד.
יש אנשים אשר טועים לחשוב כי זכרון דברים הוא מעיין טיוטה לא מחייבת, אבל לא כך הדבר ומומלץ שכאשר אתם נפגשים לנסח את זכרון הדברים, ילווה אתכם עורך דין מקצועי המתמחה בתחום, כדי לוודא שאתם לא רושמים משהו שעשוי לכבול אתכם אחר כך, למרות שלא חשבתם שזו ההסכמה החוזית בינכם.
אישור החוזה וחתימתו הסופית
עורך הדין המקצועי לענייני קניית דירה ידע לוודא כי החוזה אשר קיבלתם ממוכר הדירה הוא ראוי ומשרת את האינטרסים שלכם בתור קונים. בנוסף, יוודא כי אתם מבינים את כל הכתוב שם בשפה משפטית וכי אתם מבינים את ההשלכות המשפטיות של כל שלב ושלב בתהליך.
לסיכום
כאשר אתם מעוניינים לקנות דירה, אין ספק שליווי של עורך דין לתהליך זה הדבר הנכון ביותר עבורכם. משרד מאור לוי יעזור לכם לוודא כי הנכס בו אתם מעוניינים הוא כדאי ונטול סיכונים וכן ידע ללוות אתכם בכל הליך הרכישה מול המוכרים, כדי לוודא כי האינטרסים שלכם מיוצגים בצורה הטובה ביותר.
לבסוף, אנחנו רוצים לציין שתהליך רכישת הדירה הוא משמעותי וראוי שלא להקל ראש בלקיחת חוות הדעת מכלל המומחים בתחום, כדי שלא חלילה תמצאו את עצמכם "חתול בשק" ותצטערו שביצעתם את הרכישה.
