תחום פינוי ובינוי הוא אחד מהתחומים החמים בישראל, מכיוון שהוא מאפשר לכם להעלות את ערך הנכס שלכם ואף להגדילו. לצד היתרונות הרבים שקיימים במסגרת תוכנית זו, מתלווים סיכונים אפשריים אשר כוללים פשיטת רגל של היזם והיעדר העמדת ביטחונות מספיקים.
מסיבות אלו, וסיבות נוספות, אנחנו ממליצים לכם לפנות לעורכי דין המתמחים בתחום פינוי בינוי שידעו להעריך את טיב החוזה ולוודא כי אתם תצאו נשכרים מהתהליך. בכתבה זו נסביר לכם קצת על תוכנית פינוי בינוי והאם תוכנית זו כדאית לכם.
קצת על פינוי בינוי
פינוי בינוי הוא למעשה מצב בישראל אשר הוגדר לשטח עירוני, בו קיימים בתי מגורים ישנים, אותם הוחלט להרוס ולבנות במקומם בנייני מגורים חדשים. את התוכנית הזו מוביל משרד הבינוי והשיכון אשר רשאי להכריז על השטח כעל מתחם אשר נמצא תחת תוכנית פינוי בינוי. כדי לעשות זאת, המשרד משתמש בצו הכרזה, אשר הוא בעל תוקף של שש שנים מיום הנפקתו.
הכרזה על שטח מסוים כמתחם פינוי בינוי
את ההחלטה להכריז על שטח מסוים כשטח אשר נכלל במסגרת תוכנית פינוי בינוי עושים כחלק מהמדיניות של ההתחדשות העירונית בערים בהם נוצרו בעיות משמעתיות של חללי מגורים לאור תופעת המעבר מערים גדולות לערים סמוכות.
הסיבה למעברי ההמוני לשטחים אלו, אותם מעוניינים לבנות מחדש, נובעת מחוסר משמעותי בשטחים פתוחים מחוץ לערים. בהתאם, נוצר צורך לבצע שימוש יעיל יותר בשטחים הקיימים כדי לאפשר עתודות מגורים, לצד שמירה על השטחים הירוקים אשר נמצאים באותן ערים בהם מבצעים את אותה התחדשות עירונית.
היעדר הסכמת המיעוט בבניין לבצע את תוכנית פינוי בינוי
כאשר מכריזים על מתחם כמתחם אשר רלוונטי לפינוי בינוי, הדבר נעשה מכוח הסמכות של הממשלה. זאת, בהתאם לחוק התכנון והבניה. הוראות חוקיות משלימות לכך ניתן למצוא בחוק הפינוי והבינוי של אזורי שיקום וכן חוק פינוי ובינוי (פיצויים).
החקיקה למעשה נועדה לקדם את תוכניות פינוי בינוי מהטעמים אשר צוינו לעיל ומתמודדת עם מקרים בהם המיעוט פוגע ברוב. כלומר, מקרים בהם דיירים מעטים בבתים משותפים (בניינים) מתנגדים לתוכנית של הפינוי והפינוי, כאשר יתר הדיירים מעוניינים לבצע את התוכנית.
הסיבה להתנגדות יכולה להיות אופורטוניסטית ולכלול ניסיון לקבל שיפוי כלכלי טוב יותר ביחס ליתר הדיירים או לאור צרות עין וחוסר רצון לאפשר את ההתפתחות הללו מסיבות אישיות, אשר לא ניתן לבסס אותן בצורה שתצדיק את ההתנגדות.
במסגרת כך, החוק מציין כי במידה שדיירים מעטים יסרבו לתוכנית פינוי בינוי, בהיעדר טענות סבירות, הם יישאו באחריות לנזקים של יתר הדיירים כתוצאה מאי קיום התוכנית. ניתן למצוא פסיקה מהעשור האחרון לפיה אנשים אשר סרבו לביצוע התוכנית נדרשו לשלם פיצויים גבוהים המגיעים לגובה של מאות אלפי שקלים ומעלה.
הפעולות שנעשות במסגרת תוכנית פינוי בינוי וההטבות הנלוות לה
במסגרת התוכנית, למעשה מבצעים הריסה של מבנים קיימים, לרוב ישנים יחסית, ובנייה מחודשת של שכונות צפופות יותר, אשר מכילות גם תשתיות טובות ואיכותיות יותר שיוכלו לשמש את התושבים באזור בצורה מיטבית.
במסגרת תוכניות פינוי בינוי, למעשה, מוקנות לדיירים תוספות של זכויות בנייה וכן ניתנות הטבות מס, אשר כוללות פטורים או הנחות ביחס להיטלי השבחה. מטרת הטבות אלו, הלכה למעשה, היא לעודד ולתת מוטיבציה ליזמים לפעול כדי לשפר את שטחי המגורים בהתאם לתוכנית, וכן לתת מוטיבציה לדיירים כדי שיסכימו לערוך את אותם השינויים במתחמים הללו.
הליך ביצוע תוכניות פינוי בינוי
כדי לאפשר את תכנית פינוי בינוי, הדיירים או היזמים אשר יוצרים קשר עם הדיירים, חותמים על מסמכים אשר מאפשרים להוציא את התוכנית לפועל. במסגרת אותם המסמכים, היזמים אשר אחראים על הפרויקט לרוב מבטיחים לדיירים הקיימים דירה חדשה בשטח שלהם, ואף לעיתים דירה גדולה יותר. לצד זאת, הם מאפשרים מתן תשלום שכר דירה בזמן הבנייה ותשלום ארנונה ביחס לדירה בזמן הבנייה.
במידה שאתם נמצאים בשלב זה של התהליך, אנחנו ממליצים לכם בחום לפנות לעורך דין אשר מתמחה בתחום הפינוי בינוי כדי להעריך את ההצעה אותה אתם מקבלים ולהנחות אתכם ביחס למשא ומתן נוסף שאולי תוכלו לעשות, שיאפשר לכם תנאים טובים יותר מאלו המוצעים. אותם עורכי דין לענייני פינוי בינוי חשופים לתוכניות דומות וידעו להעריך את טיב ההצעה וכדאיותה.
המסלולים של פינוי בינוי
במהלך הפרויקט, היזמים הללו הורסים את הנכס הקיים ובונים במקומו נכים גבוהים יותר, אשר מכילים מספר דירות רב יותר – כל זאת, בהתאם להיתר הבנייה. קיימים מספר מסלולים של התחדשות עירונית, אותם מאפשרת רשות התכנון:
מסלול רשויות מקומיות
במסלול זה, היוזמה לביצוע פרויקטי ההתחדשות העירונית מגיעים מהרשויות המקומיות אשר מכריזות על השטח כעל שטח אשר מתאים לפינוי בינוי. כל זאת, כאמור, באמצעות צו הכרזה אשר תקף למשך 6 שנים. במסגרת כך, התכנונים והאישורים נעשים באופן יזום של הרשות ולכן כל שנדרש הוא שהדיירים או היזמים יוציאו את התוכנית לפועל.
המסלול המיסוי
במסגרת מסלול זה, ההתחדשות העירונית נעשית באופן פרטי על ידי האנשים, ללא קשר ישיר לרשויות המקומיות. בהתאם, היזמים או הדיירים יכולים לפנות לוועדה להתחדשות עירונית בבקשה להכריז על המתחם של הנכס שלהם ככשיר להיות רלוונטי לפינוי בינוי.
מכיוון שמסלול זה הוא מתוקף חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) מומלץ להיעזר בעורך דין לענייני מקרקעין ובפרט בעו"ד המתמחה בענייני פינוי ובינוי כדי שיסייע לנסח את המסמכים הרלוונטיים לוועדה להתחדשות עירונית. במידה שתקבלו אישור לבצע את הפינוי בינוי בשטח שלכם, אתם צפויים לקבל הטבות במס שבח, במע"מ ובמס רכישה.
מדובר במסלול המומלץ אשר נעשה בו מירב השימוש, ולכן, אם אתם חושבים שהמסלול מתאים עבורכם, אנחנו ממליצים לכם לפנות בהקדם לעורך דין פינוי בינוי ולהניע את התהליך הכה משתלם הזה.
מסלול תמ"א 38
תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה (תמ"א 38) היא תוכנית אשר כוללת אוסף של תקנות שמטרתן המרכזית היא לטפל בסיכונים העולים מרעידות האדמה אשר הולכות וגוברות. כחלק מההטבות והתמריצים שנותנת המדינה לצורך מימוש התוכנית, ניתן לקבל הטבות גם בכל הנוגע להיטל השבחה.
כבר בראשית העיסוק בתוכנית זו, נכללה הוראה בחוק התכנון אשר קובעת פטור בשיעור של 90% מההיטל בפרויקטים של תמ"א 38. במרוצת השנים הוחלט לתת פטור מלא או חלקי מתשלום היטל השבחה חוץ מפרויקטים של תמ"א המבוצעים ספציפית בעיר תל אביב.
ככלל, ניתן לקבל פטור מלא מהיטל ההשבחה. אך עדיין יש חלוקה לפי סוגי הפרויקטים במסגרתם התוכנית:
- בפרויקט תמ"א 38/2 יינתן הפטור המלא, כל עוד שטח הדירות לא יורחב מעבר ל-25 מ"ר.
- בפרויקט תמ"א 38/3 יינתן פטור בשיעור 90% או בשיעור מלא, בהתאם לשטח יחידות הדיור החדשות שייבנו. אם נבנים חדרי ביטחון במסגרת התוכנית, ניתן לקבל פטור מלא מהיטל השבחה.
הצורך בליווי של עורך דין במסגרת תוכניות פינוי בינוי
תוכנית פינוי בינוי היא ככלל תוכנית כדאית ומשתלמת אשר יכולה להעלות את ערך הנכסים שלכם באופן משמעותי. עם זאת, קיימות מספר בעיות לצד סיכונים אפשריים, אשר יצריכו אתכם בליווי של עורך דין פינוי בינוי אשר ייעץ לכם וישמור עליכם מפני אותן הסכנות.
מרבית הסכנות נובעות מכך שהיזם אשר אחראי לתכנית פינוי בינוי יכול לנטוש את הפרויקט באמצע. זאת, מכיוון שהוא נדרש להשיג הסכמה של מרבית הדיירים בבניין, אשר חלקם יהיו קשים יותר לשכנוע לאור הצורך להשיג מקום מגורים חדש בזמן הבנייה.
בנוסף, הוא צריך לגייס סכומים משמעותיים אשר יאפשרו לו להרוס את המבנה הקיים, לשלם את שכר הדירה לדיירים של הבניין ועוד. לכן, רצוי להיעזר בעורך דין אשר יסביר לכם את הסיכונים האפשריים וידע לוודא כי אתם לא נפגעים במידה שהיזם פושט את הרגל, עובר עבירות בנייה אשר נגרמות כחלק מהעבודה הרשלנית הפוטנציאלית שלו וכן האפשרות שאותו יזם לא יצליח למצוא מספיק רוכשים לבניין באופן שיפגע בו כלכלית.
במסגרת כך, עורך דין פינוי בינוי מקצועי ידע לוודא כי אתם מקבלים ביטחונות מצד היזם ולא תצאו קירחים מכאן ומכאן במידה שאכן אחד מהסיכונים המוצגים לעיל התממשו. בהקשר זה, אנחנו ממליצים לכם לבחור בעורכי דין פינוי בינוי אשר מחזיקים בניסיון רב בתחום וידעו להציג לכם את כל הסיכונים וכן לוודא כי החוזה שאתם עושים מול היזם הוא החוזה הטובה ביותר עבורכם ועבור ביטחון הנכסים הנוכחיים והעתידיים שלכם.
לסיכום
במידה שאתם מעוניינים לבצע פינוי בינוי בשטח שלכם, אנחנו חושבים שזו יכולה להיות פעולה טובה ונחוצה אשר תוביל לעליית ערך הדירה שלכם. עם זאת, גם במידה שהעסקה נראית לכם מצוינת, יש להתייעץ עם עורך דין פינוי בינוי אשר מכיר את התחום היטב וידע לייעץ לכם ביחס לכדאיות של התוכנית והחשיפות האפשריות שלכם לסיכונים. עורך דין מאור לוי מחזיק בידע רב בתחום וליווה פרויקטים רבים, אשר הובילו לעליית ערך משמעותית לדיירי הבניין.
יחד עם זאת, במידה שאתם חושבים שהליך הפינוי והבינוי הוא לא נכון עבורכם וחוששים להתנגד, עורכי הדין במשרד מאור לוי יסייעו לכם להבין אם אתם יכולים לעשות זאת בצורה מושכלת. חלק מרשימת הסיבות שאתם יכולים להתנגד בגינם הם נימוקים בדבר אי כדאיות כלכלית, היעדר מתן מקום מגורים חלופי ומתאים לזמן הבנייה, נסיבות אישיות וכן אי העמדת ביטחונות אשר מגנים עליכם ומאפשרים לכם לוודא כי אתם מוגנים מפני פגיעה כלכלית.
