לייעוץ חייגו עכשיו

מכירת דירה

מכירת דירה היא עסקה משמעותית אשר חייבת להתבצע באמצעות הסכם מכר, כפי שהדבר נדרש בחוק המקרקעין. תהליך מכירת דירה מחייב גם את הקונה וגם את המוכר לבצע פעולות שונות, שמטרתן להעניק ביטחון ולאפשר לבצע את העסקה בצורה תקינה. ולכן איננו ממליצים לאף אחד על תהליך מכירת דירה או רכישת דירה, ללא ליווי משפטי של עורך דין לענייני מקרקעין.

ודרך אגב, המלצה זו תקפה גם כאשר רוכשים דירה מקבלן.

במאמר זה נדבר על הדברים הבסיסיים שעל המוכר לעשות על מנת לאפשר עסקה חלקה וללא בעיות. את הדגש נשים על מכירת דירה עם משכנתא. מצב שכיח שאיתו רבים מתמודדים, ויש בו ייחודיות מכיוון שבגלל המשכנתא אינכם חופשיים למכור את הנכס סתם כך.

מכירת דירה עם משכנתא

מכירת דירה

לפני שאתם מציעים את הדירה למכירה, חשוב שתבצעו כמה בדיקות. המטרה היא להסדיר סוגיות שונות שאולי אינכם מודעים אליהן, והן עלולות להיות בעיות העלולות לעכב ואף להכשיל את העסקה. אלו המתעניינים ברכישת הדירה, בוודאי יערכו את הבדיקות בעצמם ולכן אתם רוצים להבטיח כי הכל תקין עוד לפני שיש לכם קונים.

אנו מציעים לכם לפנות אל עורכי דין מקרקעין על מנת לבדוק את כל הדברים. אך באופן כללי יש לבדוק פרטים כמו: שטח הנכס, רישום בטאבו או רישום בחברה משכנת, האם ישנם משכונים או הערות אזהרה, האם ישנן חריגות בנייה, האם יש חובות לעירייה. חשוב גם לבדוק הצמדות, כמו חנייה, האם הן רשומות בטאבו; אלו הם דברים המעלים את ערך הדירה.

אנו מציעים לכם לעשות זאת עם עורך דין לענייני מקרקעין. זה יחסוך לכם זמן ויבטיח כי כל הדברים יבדקו. ובמידה ותתגלה בעיה, עורך הדין יכול לסייע. למשל יתכן כי סיימתם לשלם את המשכנתא לפני שנים, אך משהו התפספס ומעולם לא נמחקה הערת האזהרה. את הדברים האלו יש להסדיר.

מכירת דירה עם משכנתא

תהליך מכירת דירה

תהליך מכירת דירה עם משכנתא שונה ממכירת דירה רגילה, אך אל תחשבו שהדבר בלתי אפשרי. הקושי המרכזי הוא שבהתאם להסכם המשכנתא, אין לכם את הזכות למכור את הדירה ללא אישור הבנק. ומבחינתם של הקונים, הם אינם מעוניינים לרכוש דירה הממושכנת לטובת צד שלישי.

במצב שכזה ישנן שתי אפשרויות: האפשרות הראשונה מכירת דירה, במטרה לרכוש דירה חדשה .והאפשרות השנייה היא מכירת הדירה לצורך סגירת החוב. זהו מצב שכיח בקרב משפרי דיור.

באופן כללי הבנקים יבצעו גרירת משכנתא ללא שום בעיות. אם הכל תקין ואין בעיות בתשלומים, הבנק ישמח לתת לכם משכנתא ”כבדה יותר“  תמורת משכון ראוי. הרי בסופו של דבר ככל שהמשכנתא גדולה יותר, הבנק מרוויח יותר.

מכירת דירה לצורך רכישת דירה חדשה – במקרה שכזה ישנה אפשרות של גרירת משכנתא. נתן לעשות זאת כאשר הדירה החדשה שוות לכל הפחות את ערכה של הדירה החדשה.

בשביל לבצע זאת תצטרכו קודם כל לאתר את הדירה החלופית, ולבצע רכישה באמצעות הלוואת גישור. לאחר מכן הבנק ירגיש בטוח ויתן לכם את האישור למכירת הנכס – כלומר הסרתם את המשכנתא מהדירה שאותה אתם רוצים למכור.

מכירת דירה לצורך סגירת חוב  – זהו המקרה שבו אתם רוצים למכור את הדירה ולא לרכוש אחרת. אולי אתם עוזרים את הארץ לריקלושיין, ואולי נקלעתם לחובות. המטרה שלכם היא למכור את הדירה ולסגור את המשכנתא מבי לקחת אחרת.

במקרים שכאלו כדאי להתייעץ עם עו“ד מקרקעין או עם הבנק על מנת לבדוק האם ישנה נקודת יציאה בהסכם המשכנתא שלכם. במקרה שכזה תוכלו לשלם את מלוא היתרה בנקודת היציאה. אם אין לכם נקודת יציאה, תצטרכו לשלם קנס על פירעון מוקדם.

בכל מקרה תזדקק לאישור הבנק לצורך מכירת הדירה. עליכם לבקש מהבנק ”מכתב כוונות“. זוהי הצהרה של הבנק האומרת כי במידה וסכום היתרה של המשכנתא יופקד לבנק (כלומר חשבון השייך לבנק), הבנק יסיר את רישום המשכון ותוכלו למכור את הדירה.

מכתב כוונות מציין גם את הסכום שאתם חייבים לבנק. לאחר שרוכש הדירה העביר אליכם את התשלום, יש להפקיד לחשבון השייך לבנק את יתרת החוב כפי שהיא מופיעה במכתב הכוונות. יתרת הכסף היא עבורכם.

השלב הבא יהיה הנפקת שטר משכנתא. זוהי פעולה אותה מבצע הבנק, ומשמעותה היא אישור על פדיון המשכנתא. לאחר שיש לכם את האישור הזה ניתן לבצע את העברת הבעלות ללא בעיה. זהו הליך רגיל אותו מבצע כל עורך דין נדלן.

מכירת דירה

תהליך מכירת דירה

בין אם אנו מדברים על מכירת דירה עם משכנתא, או דירה ללא משכנתא. זהו תמיד תהליך אותו כדאי לעשות באמצעות עורך דין – משלב הבדיקות המקדימות, ועד עריכת הסכם מכר דירה הדואג לאינטרסים של המוכר ומגן עליו מתביעות משפטיות עתידיות.

עורך דין מאור לוי מעניק לכם סיוע וליווי משפטי במגוון סוגיות מתחום המקרקעין, לרבות חוזה שכירות, תביעה לפינוי מושכר ועוד.

מצאו אותנו בגוגל מפות 

 

לחזרה לחלק מסוים בעמוד זה:
Picture of עורך דין חדלות פירעון מאור לוי
עורך דין חדלות פירעון מאור לוי

עו"ד מאור לוי הינו בוגר תואר ראשון במשפטים (L.L.B) וחבר לשכת עורכי הדין בישראל ומחזיק בתעודת גישור המוכרת על ידי הועדה המייעצת לענייני גישור לבתי המשפט משנת 2016. כמו כן, עו"ד מאור לוי הוסמך בשנת 2018 על ידי האפוטרופוס הכללי במשרד המשפטים לערוך ייפוי כוח מתמשך, הנחיות מקדימות לצורך מינוי אפוטרופוס ומסמך הבעת רצון על פי החוק. ניסיונו העשיר של עו"ד מאור לוי הן בעסקאות מקרקעין והן בניהול תיקים מורכבים במגוון תחומי משפט, ובפרט בהליכי חדלות פירעון (בהיותו מייצג חייבים, זוכים וב"כ נאמנים במחוזות שונים) מאפשר לו ראייה משפטית רחבה, מציאת פתרונות יצירתיים עבור לקוחותיו וקביעת אסטרטגיה מתאימה לכל לקוח ונסיבותיו.

"עורך

לייעוץ עם עו"ד מאור לוי

מאמרים נוספים

פתיחה
שלום
היי,
שמי מאור לוי,
יש לי ניסיון מוכח בייצוג לקוחות במצבים מורכבים של חובות, עיקולים, חדלות פירעון, נדל"ן ועוד.
אני כאן כדי להקשיב לך ולעזור לך למצוא את הדרך הנכונה עבורך.