מכירת דירה מס

מכירת דירה מס | מס על מכירת דירה

מוכרים או קונים דירה? אל תתעלמו מהמיסוי – ואל תעשו את זה לבד.

מכירת או רכישת דירה בישראל היא לא רק עסקה כלכלית – היא גם אירוע משפטי ומיסויי מורכב – ולה קשר מעגלי עם המשמעויות הכלכליות של העסק.

הכל חייב להתנהל על פי חוק, וגם מיסוי הוא אחת החובות הקיימות בחוק. אך חשוב להבין היטב את החקיקה . זוהי לא רק דרישה פורמלית, יש לכך משמעויות שישפיעו על הכיס שלך – הבנה עמוקה ותכנון נכון יחסכו לך כסף.

בין אם אתה מוכר נכס משפחתי שקיבלת בירושה, ובין אם אתה רוכש דירה להשקעה – חשוב להכיר את סוגי המס החלים בעסקאות מקרקעין, ואת ההקלות האפשריות אתה רוצה להימנע מתשלום מס מיותר,  מי מכיר את סוגיות המיסוי יותר מאשר עורך דין מקרקעין.

גם אם מצאת את הקונה המושלם או שכבר סגרתם על המחיר הרצוי, ייתכן שתחויב בתשלומים משמעותיים לרשויות – תשלומים שאפשר לצמצם ואפילו לבטל, אם רק תדע להתנהל בצורה הנכונה.

מכירת  דירה מס

אז לפני הכל בואו נכיר את סוגי המס הקיימים במקרים של מכירת דירה: מס שבח, היטל השבחה ומס רכישה.

מהו מס שבח?

מס שבח הוא מס שמוטל על המוכר, ונוגע לרווח שנוצר במכירה: כלומר, ההפרש בין מחיר הקנייה למחיר המכירה של הנכס. לשמחתנו הרווח לא מחושב “נטו” – אפשר לנכות ממנו הוצאות מוכרות כמו שיפוצים, שכר טרחה, תיווך, ומס רכישה ששולם בעבר.

הוצאות שיפוץ ותחזוקה, כמו גם ההוצאות האחרות, הם אינם סכומים שוליים ולכן לא כדאי לוותר על כך – זהו הבדל שתרגישו בכיס. אך הבעיה שלא כולם מודעים למה ניתן לנכות ומה לא. יתר על כן, אלו עשויות להיות הוצאות שהיו לפני שנים רבות וקשה לנהל מעקב. עורך דין מיסוי מקרקעין יכול לסייע לכם בסוגיה הזו, ולהתחיל לשחזר את כל ההיסטוריה לצורך הפחת נטל המס.

ולצד ניכוי ההוצאות, במקרים מסוימים, ניתן לקבל פטור ממס שבח – למשל אם מדובר בדירה יחידה שהייתה בבעלות המוכר לפחות 18 חודשים, או אם הדירה התקבלה בירושה. אבל חשוב להבין את התנאים במדויק: כל פרט קטן יכול לגרום להבדלים של עשרות אלפי שקלים, לכאן או לכאן.

מכירת דירה מס – פריסת מס שבח

עוד נקודה שלא כולם מודעים אליה היא האפשרות לבקש לפרוס את הרווח על פני עד 4 שנים קודמות – כך שהמס יחושב לפי מדרגות נמוכות יותר, ויהיה זול יותר. זהו אחד הכלים המשמעותיים שעורך דין יכול להפעיל כדי לחסוך לכם כסף.

נניח שאדוני מכר דירה בשנת 2025, והרווח מהמכירה (השבח) עומד על 800,000 ש"ח. אם לא ביקשת פריסה, כל הרווח מחושב כהכנסה חד־פעמית בשנת 2025 — ונכנס לתוך סך ההכנסה החייבת במס שלך באותה שנה.

אם ההכנסה הכוללת  באותה שנה גבוהה, היא עשויה להגיע לשיעור מס שולי של 35%, ולשלם כ־280,000 ש"ח מס שבח. סכום גבוה מאוד לכל הדעות.

לעומת זאת, אם תבקש לפרוס את הרווח על פני 4 השנים שקדמו למכירה (2022–2025), וכל שנה "מקבלת" רווח מדומה של 200,000 ש"ח, המס יחושב לפי מדרגת המס הרלוונטית להכנסה החייבת של כל שנה בנפרד.

אם בשנים קודמות הכנסותיך היו נמוכות יותר, שיעורי המס יהיו נמוכים יותר – למשל 20% או פחות. במקרה כזה, סך המס הכולל עשוי לרדת ל־כ־200,000 ש"ח בלבד – חיסכון של 80,000 ש"ח.

מהו היטל השבחה?

היטל השבחה הוא סוג של מס המשולם לרשות המקומית – כאשר ערך הנכס עלה בעקבות אישור תוכנית בנייה, הקלה או שימוש חורג. כלומר החלטה של הרשות המקומית פתחה בפניכם אפשרויות חדשות המעלות את ערך הנכס.  לדוגמה: אם במהלך השנים אושרה אפשרות לבנות קומה נוספת, או לשנות ייעוד מדירה למשרד – ערך הנכס עלה, והרשות דורשת מס על תוספת הערך.

ההיטל מחושב במועד אישור התוכנית, ההקלה או השימוש החורג, אך משולם רק  בעת המימוש. ולצורך העניין מימוש יכול להיות בעת מכירה של הכנס, קבלת היתר בנייה או תחילת השימוש החורג (השימוש השונה מייעודו המקורי).

אם בעקבות התכניות מותר לכם לבנות עוד קומה, תצטרכו לשלם היטל השבחה בעת מכירת הנכס גם אם מעולם לא מימשתם את הזכות לבנות.

שיעור היטל ההשבחה הוא 50% מעליית הערך, כאשר את הערך קובע שמאי מטעם הרשות המקומית (כמה נוח עבור הרשות המקומית…)

בשורה התחתונה זהו סוג של מס על מכירת דירה, אבל גם כאן עורך דין מכירת דירה יכול לעזור לכם. יתכנו שיטות פעולה שונות כמו הגשת בקשה לפטור, בכפוף לעמידה בתנאים ואפילו ערעור על החלטת השמאי.

מהו מס רכישה?

מס רכישה הוא מס שמשולם על ידי הקונה ולא על ידי המוכר.

גובהו תלוי בעיקר בשווי הדירה ובשאלה האם מדובר בדירה יחידה או בדירה נוספת. המדרגות משתנות מדי שנה ומתעדכנות לפי מדד. קיימות הקלות לעולים חדשים, נכים, נפגעי פעולות איבה ואחרים.

גם כאן – טעויות בהצהרה על דירה יחידה, או אי ידיעה על זכאות להנחה – עלולות לייקר את הרכישה שלא לצורך.

מס על מכירת דירה

אז למה בעצם לפנות לעורך דין בנושאים של מכירת דירה מס?

סוגיית המיסוי היא רק אחת מתוך מגוון סיבות לפנות לעורך דין בעת עסקת מקרקעין. עורך דין מקצועי בודק את רישום הזכויות, מוודא שהעסקה תקינה, מגן על האינטרסים המשפטיים והכלכליים של הלקוח – וגם חוסך זמן, בירוקרטיה, סיבוכים והפתעות לא נעימות.

בין אם אתם מוכרים או קונים דירה – אל תעברו את הדרך הזו לבד. עורך דין מקרקעין מנוסה יכול להפוך עסקה מורכבת – לעסקה בטוחה, פשוטה ומשתלמת.

רוצים לדעת אם אתם זכאים לפטור ממס? רוצים לדעת איך מוכרים דירה בירושה? צרו קשר עוד היום לייעוץ ראשוני ללא התחייבות.

משרדינו בגוגל מפות. 

מכירת דירה מס | מס על מכירת דירה