מכירת דירה לקרוב משפחה עשויה להיות תהליך מורכב, במיוחד בישראל בה ישנם שיקולים ודרישות משפטיות שונות. חשוב שהמוכר והרוכש יבינו את החוקים והתקנות המסדירים את מכירת הדירה וכן את הצעדים שיש לנקוט כדי להבטיח עסקה חלקה ומוצלחת. מאמר זה יספק מדריך מעמיק לכל מה שצריך לדעת על מכירת דירה לקרוב משפחה בישראל, לרבות הדרישות החוקיות, תהליך המכירה והסוגיות המשפטיות האפשריות שעלולות לצוץ.
האם ניתן למכור דירה לקרוב משפחה?
כאשר אנשים מעוניינים לבצע עסקאות נדל"ן עם קרובי המשפחה שלהם, הם טועים לחשוב שמכירת נכסים בין קרובי משפחה זהה להעברה ללא תמורה בין קרובי משפחה. עם זאת, לא כך הדבר ולמעשה יש שוני מהותי בין שני הנושאים הללו. ההבחנה המרכזית היא שכאשר העברה נעשית ללא תמורה, לא עוברים תשלומים בין הצדדים ולכן אין חובות כמו תשלומי מיסים וחובות נוספות שיש כאשר מתבצעת מכירה.
עם זאת, כאשר מתבצעת מכירת דירה לקרוב משפחה, גם אם אותה המכירה נמוכה משמעותית ממחיר השוק, אזי עדיין רואים אותה כמכירה אשר יש לה משמעויות משפטיות הדומות (ואף זהות) למכירה שהיתה נעשית לכל אדם.
שיקולים משפטיים שיש לקחת בחשבון
השלב הראשון במכירת דירה לקרוב משפחה הוא להבין את השיקולים המשפטיים הכרוכים בכך. בישראל, מכירת נכס לקרוב משפחה כפופה לאותם חוקים ותקנות כמו כל מכירת נכס אחרת. המשמעות היא שהמכירה צריכה להתבצע באמצעות מתווך מורשה ועל הצדדים לחתום על הסכם מכר מחייב מבחינה משפטית. בנוסף, הצדדים חייבים לשלם את כל המיסים והעמלות החלים על אנשים בארץ, כגון מס שבח, היטל השבחה ועוד.
השלכות מס רלוונטיות
כאשר מוכרים דירה לקרוב משפחה, חשוב להיות מודעים להשלכות המס של המכירה. בישראל חלה על מכירת נכס מס רווח הון המחושב לפי ההפרש בין מחיר המכירה למחיר הרכישה של הנכס. בנוסף, הצדדים עשויים להיות חייבים גם במס הכנסה על מכירת הנכס.
חשוב להתייעץ עם איש מקצוע בתחום המס כדי להבטיח שכל המיסים החלים ישולמו וכדי למזער את נטל המס על הצדדים המעורבים. זאת, כמובן, ללא תלות בעובדה שמדובר על צדדים שונים המשויכים לאותה המשפחה.
יש לשים לב לדגש המיסוי מכיוון שהיו מקרים רבים בארץ במסגרתם הצדדים חשבו שמכיוון שמדובר בעסקה בין צדדים קרובים, הם אינם מחויבים לכל הדרישות החוקיות שקשורות למיסוי, ולאור כך הצדדים נקנסו, כאשר במקרים חמורים יותר ראו זאת כהעלמת מס והצדדים נשפטו ונשלחו לכלא.
במסגרת כך, אם יש ספק, אין ספק ואנחנו ממליצים לכם ללכת לייעוץ משפטי של עורך דין לענייני מקרקעין ועורך דין לענייני חוזים אשר מבינים בתחום וידעו לייעץ לך באשר לאפיקים אליהם עליכם לפנות.
מימון רכישת הדירה – לקיחת משכנתא או הסתייעות בקרוב המשפחה
שיקול חשוב נוסף בעת מכירת דירה לקרוב משפחה הוא מימון. ברוב המקרים, קרוב המשפחה שרוכש את הדירה יצטרך להבטיח משכנתא על מנת להשלים את הרכישה. עם זאת, המוכר יכול גם לבחור להציע אפשרויות מימון, כגון מימון מוכר או הסכם חכירה לבעלות.
חשוב לדון בכל אפשרויות המימון עם יועץ פיננסי כדי לקבוע את דרך הפעולה הטובה ביותר. ראוי לציין מראש כי כאשר מדובר בעסקה בין קרובי משפחה, הבנק מסתכל בחשדנות רבה יותר על הבקשה לקבלת משכנתא מתוך חשש כי הרכישה אינה אמיתית ומתבצעת באופן פיקטיבי על מנת לקבל מימון חיצוני.
לאור כך, במידה שאתם מעוניינים במשכנתא במהלך מכירת דירה לקרוב משפחה, אנחנו ממליצים לכם להיעזר בליווי של גורם מקצועי אשר מבין בתחום וידע לעזור לכם בהתמודדות היעילה ביותר מול הבנק כדי שבקשתכם תתקבל במלואה.
כותרת ובעלות על הנכס
כאשר מוכרים דירה לקרוב משפחה, חשוב להקפיד על העברת הבעלות על הנכס כהלכה. המשמעות היא שעל המוכר לספק בעלות ברורה וחוקית לנכס, וקרוב המשפחה חייב להיות רשום כבעלים החדשים של הנכס. כמו כן, חשוב לוודא כי כל משכנתא או שעבוד על הנכס יסולקו לפני השלמת המכירה. זאת, ללא תלות בהיותכם קרובי משפחה.
בדיקה של הנכס והערכתו
לפני סיום מכירת דירה לקרוב משפחה, חשוב לבצע בדיקה והערכה של הנכס. זה יעזור להבטיח שמחיר המכירה יהיה הוגן ושהקרוב מודע לכל בעיה או תיקון שעשויים להידרש לפני המעבר. כמו כן, חשוב לקבל דו"ח ביקורת מבנים, שיעזור לזהות בעיות מבניות או סכנות בטיחותיות שעשויים להימצא בנכס.
אנחנו ממליצים לכם שלמרות שאתם באים במגע עם אנשים שקרובים לכם וכנראה רוצים בטובתכם, אל תעגלו פינות מכיוון שמדובר בעסקים בין אנשים. בהתאם, אם יימצאו פגמים וליקויים, יכולים להיווצר סכסוכים לא רצויים אשר יכולים להסתיים בליטיגציה בבית המשפט, בדומה לכל סכסוך אשר נובע ממכירת ורכישת דירה.
צורך בגישור בין הצדדים במכירת דירה לקרוב משפחה
מכירת דירה לקרוב משפחה יכולה להיות לעיתים תהליך עדין, במיוחד אם יש חילוקי דעות לגבי תנאי המכירה. במקרים כאלה, חשוב לשקול גישור על מנת ליישב מחלוקת. מגשר צד שלישי ניטרלי יכול לסייע לצדדים להגיע להסכמה הוגנת והגיונית לשני הצדדים.
בנוסף, אפשר ומומלץ להקדים תרופה למכה ולוודא כי כאשר אתם מנהלים משא ומתן על ההסכם, גם אם הוא נעשה בידידותיות וחברות הדדית, הביאו עמכם עורך דין אשר יוודא כי החוזה מנוסח בצורה בהירה וחד משמעית כדי למנוע היעדר הסכמות עתידיות אותן ניתן למנוע מראש.
קצת על תקשורת בין הצדדים
נושא חשוב, שאינו משפטי במהותו, אבל יכול לפתור בעיות רבות מראש – הוא תקשורת פומבית וגלויה בין הצדדים. למעשה, תקשורת היא המפתח בעת מכירת דירה לקרוב משפחה. חשוב לקיים דיונים פתוחים וכנים לגבי תנאי המכירה לרבות המחיר, המימון וכל תיקון או שיפוץ שיש צורך. זה יכול לעזור למנוע אי הבנות ולהבטיח ששני הצדדים נמצאים באותו עמוד לאורך התהליך.
לעיתים, כאשר לא מתקשרים את הדברים שמפריעים מהשלב הראשון לאור חוסר נעימות, הדבר עלול להוביל לסכסוכים משפטיים שניתן ורצוי למנוע כבר בשלבים הראשוניים של התהליך. יתרה מכך, מכירת דירה לקרוב משפחה יכולה להיות תהליך רגשי, שכן לרוב מדובר בבן משפחה שכבר קרוב רגשית למוכר. חשוב להפריד בין רגשות מהצד העסקי של העסקה, כדי להבטיח שהמכירה תהיה הוגנת וסבירה לשני הצדדים.
הסתייעות בעורך דין במכירת דירה לקרוב משפחה
אנחנו ממליצים להתייעץ עם עורך דין בכל הקשור במכירת דירה לקרוב משפחה. הסיבות לכך נובעת מהעובדה שעורכי דין יכולים לסייע להבטיח שהמכירה מתבצעת באופן חוקי ושכל המסמכים הדרושים מבוצעים כהלכה. בנוסף, עורך דין יכול לסייע בעריכת הסכם המכר ועיון בו, שהוא מסמך משפטי מחייב המתווה את תנאי המכירה לרבות מחיר הרכישה, הסדרי מימון וכל תנאי אחר.
הם גם יכולים להבטיח שכל הניירת הדרושה, כגון מסמכי העברת הנכס, מושלמות כראוי ומתוקנות לרשויות המתאימות.
בנוסף, עורך דין יכול לספק הדרכה בכל נושא משפטי פוטנציאלי שעלול להתעורר במהלך התהליך, כגון מחלוקות על תנאי המכירה או בעיות עם הבעלות או הבעלות על הנכס. הם יכולים גם לייעץ לגבי החוקים והתקנות החלים, כגון מס רווחי הון ומיסים נוספים שעשויים לחול על המכירה, ולוודא שכל המיסים והעמלות הנחוצים ישולמו.
בנוסף, עורך הדין ידע לספק מידע על הרגישויות המיוחדות אשר עולות כאשר מתבצעת מכירת דירה לקרוב משפחה ולוודא כי הדבר לא עולה כדגל אדום אצל רשויות המס והבנקים.
לסיכום
מכירת דירה לקרוב משפחה בישראל יכולה להיות תהליך מורכב, אך בליווי משפטי ופיננסי נכון ניתן לעשות זאת בהצלחה. על ידי הבנת השיקולים המשפטיים והפיננסיים הכרוכים בכך, תקשורת גלויה עם קרוב המשפחה והתייעצות עם איש מקצוע, ניתן להפוך את התהליך לחלק וללא מתח ככל האפשר.
חשוב לזכור שמדובר בעסקה עסקית ולשמור בצד את הרגשות. כמו כן, חשוב להתייעץ עם סוכן נדל"ן, עורך דין ואנשי מקצוע בתחום המס לאורך כל התהליך על מנת להבטיח עמידה בכל הדרישות המשפטיות והפיננסיות.
