אז אתם בשלב בו אתם מחפשים דירה, בין אם מגורים לבין אם להשקעה. כנראה שכבר עשיתם את הסינון הראשוני, במסגרתו הגדרתם היכן אתם מעוניינים לרכוש את הנכס, מה מספר החדרים המבוקש עבורכם, מה טווח המחירים בו אתם מוכנים לבצע את הרכישה ועוד.
יכול להיות שאתם אפילו בשלב המתקדם בו מצאתם את הנכס המבוקש ואתם מעוניינים להתקשר בחוזה עם המוכרים והם אף הזמינו אתכם לכתוב זכרון דברים אשר יבטא את ההסכמות המרכזיות שלכם, טרם חתימת החוזה. עם זאת, אנחנו כאן כדי להסביר לכם קצת על זיכרון הדברים, המשמעויות המשפטיות שלו, ולמה לא צריך לקחת אותו בקלות ראש כאשר אתם מנסחים אותו יחד עם הצד השני.
אז מה זה זכרון דברים?
זכרון דברים הוא למעשה מעין חוזה ראשוני, אשר נפוץ בקרב הציבור במיוחד כאשר מדובר על קניית ומכירת דירות. לרוב, חוזה זה נועד להיות מעין טיוטה ובסיס למשא ומתן הראשוני שנעשה בין שני הצדדים בנוגע לעסקה המבוקשת. כאשר בוחנים את זכרון הדברים מפרספקטיבה משפטית, מדובר במצב עובדתי אשר במסגרתו הגיעו הצדדים להסכמות על דברים מסוימים, אך הוא נועד להשאיר עוד פתח למשא ומתן על יתר פרטי החוזה.
האם זכרון דברים לקניית דירה הוא מסמך משפטי מחייב?
רבים טועים לחשוב כי זכרון דברים רק מבטא הסכמות בין הצדדים, אך אין לו תוקף משפטי מחייב. עם זאת, פסיקה רבה בבית המשפט הישראלי הראתה כי זכרון דברים עשוי להיות מסמך בעל תוקף משפטי מחייב. לפי פסיקה זו, צורת המסמך והכותרת שלו אינו מה שקובעים, אלא רק התוכן של המסמך עצמו.
כלומר, במידה שהגיעו לגמירות דעת ומסוימות, עליהם נרחיב בהמשך, ייתכן שבית המשפט יקבע כי למרות שחשבתם אחרת, ההסכמות הראשוניות שלכן הן הקובעות ולא ניתן לשנות זאת, אלא בהסכמת שני הצדדים לזיכרון הדברים (או לחוזה, כפי שבית המשפט יחליט לסווגו).
קצת רקע על עסקאות מחייבות במקרקעין
כדי שעסקה תחשב כעסקת מקרקעין תקפה אשר יש לה תוקף משפטי, היא צריכה לעמוד ב-3 תנאים מרכזיים, אשר מוגדרים בחוק החוזים (חלק כללי) וחוק המקרקעין:
גמירות דעת
גמירות הדעת, לפי חוק החוזים, הוא מצב שבו, כאשר כתבו את החוזה, התקיימה הסכמה הדדית של הצדדים להתקשר באופן מחייב. רבים טועים לחשוב שרק בהינתן שהצדדים חתמו, הדבר מעיד על גמירות הדעת, אך לא כך הדבר. במסגרת כך, נקבע בפסיקה הישראלית כי יכולה להתקיים גמירות דעת גם ללא חתימה על המסמכים.
נציין מספר אלמנטים אשר יכולים להעיד על גמירות הדעת של הצדדים:
- אם החלו לבצע את תנאי החוזה כבר בשלב ההסכמה על זכרון דברים – לדוגמה, אם הועברה הדירה, הועברו מקדמות או התחילו לבצע דברים אחרים אשר מבטאים את הנכונות לקיים את העסקה.
- הבעת חגיגיות במסגרת עריכת זכרון הדברים – אם למשל בעת ניסוח זכרון הדברים הצדדים הרימו כוסית, לחצו ידיים במעין סימן של תקיעת כף ועוד, הדבר עשוי להעיד על חגיגה לאור הסכמה על חוזה.
- הצדדים היו כשירים משפטית – כמובן שכדי לראות בזיכרון דברים כתקף, ניתן לאסוף עוד עדויות אשר מעידות על כשרות משפטית של הצדדים או הבאת עורך דין אשר נותן אינדיקציות כי מדובר כבר בניסוח אשר מתקרב להיות הניסוח הסופי של הדברים.
- היעדר תניות מתלות לביצוע ההסכם – במידה שבמסגרת ההסכם כללו אלמנטים אשר מובילים לכך שההסכם לא יחול כל עוד יתקיימו מספר דברים, כמו העברת תשלומים, ואלו לא התקיימו, לא ניתן לראות את זכרון הדברים כחוזה.
מסוימות
לפי חוק החוזים, לא נדרשת רק גמירות דעת, וזו צריכה להיות שלובה עם המסוימות. מסוימות למעשה מבטאת את הצורך שבמסגרת ההסכמים, כגון זכרון הדברים, יופיעו פרטים משמעותיים שיש להם השפעה ניכרת על ביצוע החוזה.
בין דברים אלו יכולים להיות כותרת אשר מתארת את החוזה עצמו, המיקום של הנכס הנקנה אשר כולל פרטי מתאר שלו, המחיר שבו הצדדים מוכנים למכור ולרכוש את הדירה ושמות הצדדים – הרוכשים והמוכרים. בהתאם, אם מחסירים פרטים אלו מזיכרון הדברים, הדבר עשוי ללמד כי הצדדים לא החזיקו במסוימות מספקת עבור ביצוע החוזה.
דרישת הכתב במקרקעין
שתי הדרישות הראשונות – גמירות הדעת והמסוימות, הן תנאי מקדים לביצוע כל חוזה שהוא. עם זאת, כאשר מדובר חוזה במקרקעין באופן ספציפי, יש גם חובה שהחוזה יעשה בכתב. זאת, לפי סעיף 8 לחוק המקרקעין. בהתאם, זכרון דברים הוא מסמך כתוב, כך שהדבר עשוי לעמוד בדרישה המינימלית הזו – אשר לא דורשת פירוט מסוים, אלא רק שההסכמות יערכו באמצעות כתיבתם.
בהקשר זה, ראוי לציין שאין משמעות להיכן המסמך נכתב – בין אם מדובר על מסמך רשמי ומודפס, על דף המפרט את ההסכמות בכתב יד ואפילו כתיבה על מפית במקרים מסוימים עשויה לענות על הדרישה לכתוב את ההסכמות.
לכן, כאשר אתם מגיעים לבצע זיכרון דברים, מומלץ מאד שיתלווה אליכם עורך דין מקצועי אשר מומחה בתחום הנדל"ן ורזיו וידע להגיד לכם אילו פעולות עשויות להוביל לכך שהם יחייבו אתכם אחר כך, למרות שבאופן עקרוני הפעולות הללו עשויות להראות לכם תמימות.
החסרונות של עריכת זכרון דברים
לאור כל האמור לעיל, ניתן לראות כי יתקיימו מצבים בהם כתיבה של זכרון דברים עשויה לכבול אתכם באופן שלא תוכלו לחזור בכם בשלב מאוחר יותר. לכן, רצוי שתיקחו לתשומת ליבכם כי אם אתם מנהלים את ההליך הזה ללא קבלת ייעוץ מצד עורך דין מנוסה בתחום זה, אתם עשויים למצוא את עצמכם רוכשים דירה בתנאים גרועים מאלו שתכננתם מלכתחילה.
מעבר למחיר שעשוי להיות מחיר שאתם לא מעוניינים בו, אתם עשויים למצוא את עצמכם עם נכס שלא ביצעתם עליו בירור מספק ולגלות כי קיימים בו חסרונות רבים עליהם לא ידעתם לפני כן, מכיוון שלא לקחתם ייעוץ.
במסגרת כך, ניתן לגלות למשל כי בטאבו הדירה נמצאת תחת שיעבוד, משכון, עיקול או צו הריסה ועוד. אומנם ייתכן שעובדות אלו יובילו לאפשרות לבטל את החוזה, עם זאת – הדבר לא וודאי ואף יצריך מכם התעסקות אשר כוללת בתי משפט והוצאות נלוות לכך.
לסיכום
אם אתם מעוניינים לרכוש דירה, אנחנו ממליצים לכם בחום לפנות לעורך דין מאור לוי כבר מתחילת התהליך. המשרד בו עו"ד מאור לוי פועל הוא בעל מומחיות רבת שנים בתחום הנדל"ן. במסגרת כך, הוא מתמחה בליווי רכישת נכסים למגורים ולהשקעה, בדיקת נאותות של הדירה ווידוא כי לא קיימים עליה שיעבודים או תקלות אחרות ועוד.
בנוסף, עורך דין מאור לוי ילווה אתכם בכל תהליך המשא ומתן מול המוכרים וידע לוודא כי הזכויות שלכם לא נפגעות. בתוך כך, יעזור לכם להבין את תנאי החוזה ואת המשמעויות לצעדים המשפטיים אותם אתם או הצד השני מעוניין לבצע.
