רכישת דירה היא אחד הדברים המשמעותיים שתעשו בחייכם מכיוון שמדובר בהוצאה משמעותית אשר כוללת בדרך כלל צורכי מימון חיצוני וכן ביטחון כי הדירה זו הדירה בה תרצו לגור לאורך זמן או לחלופין דירה שאתם חושבים שהיא נכס טוב להשקעה.
ביטול חוזה קניית דירה הוא הליך מורכב ולכן חשוב להבין את הזכויות והחובות שלכם על פי החוזה עליו חתמתם, לצד הבנה עמוקה של החוק במדינה. אז אם נתקלתם במצב בו אתם מעוניינים לבטל את החוזה עליו חתמתם, אל תתייאשו, ותפנו לייעוץ אצל עורך דין מקצועי שעשוי לסייע לכם בתהליך.
שלבי חתימה על חוזה רכישת דירה
בשלב הראשון, לפני השלב של ביטול חוזה קניית דירה, צריך שיהיה חוזה מלכתחילה. למעשה, כמעט כל אדם עובר תהליך אשר במסגרתו הוא הולך לבדוק את הנכס, מברר כי אכן הנכס מתאים לו בהתאם למחיר ולמאפיינים נוספים שהוא הגדיר מראש (מספר חדרים, כמות חדרי שירותים, גודל, מיקום ועוד) ולאחר מכן מנהל משא ומתן על רכישת הדירה.
במסגרת כך, בדרך כלל, שני הצדדים לחוזה מסתייעים בשירותיו של עורך דין אשר מייעץ להם לגבי טיב החוזה, היכולת לאכוף אותו ומספר תנאים אשר יחשבו כהפרה – יסודית ושאינה יסודית – במסגרתם ניתן יהיה לבקש שיפוי ותרופה אם תיעשה הפרה.
מעבר לצד החוזי אשר קיימי בין הצדדים, חוזי רכישת ומכירת דירה כפופים לרוב לחוק המקרקעין וחוק החוזים. בהתאם, לרוב במידה שאחד הצדדים לא מעביר את התשלומים המוסכמים במועד, לא מעביר את הנכס בזמן או נמנע מלגלות מידע משמעותי על הנכס, ניתן לתבוע אותו על הפרה של ההסכם ובמקרים מסוימים לבטל את החוזה.
קצת על התוקף המשפטי של כריתת חוזה בין שני הצדדים
במידה שאתם מעוניינים לכרות חוזה (כל חוזה, ולא רק חוזה קניית דירה), יש צורך בהתקיימות של מספר שלבים, אשר כוללים:
- הצעה – צד אחד מציע לצד השני להקשר בעסקה מסוימת. יצוין שככל שמדובר בעסקת מקרקעין, באופן ספציפי, לפי סעיף 8 לחוק המקרקעין העסקה נדרשת להיות בכתב.
- קיבול – הצד שמנגד מקבל את העסקה. גם כאן, באופן ספציפי בעסקאות מקרקעין, הקיבול נדרש להיות בכתב. בהקשר זה, יש צורך שהקיבול יעשה תוך זמן סביר מרגע קבלת ההצעה ולא יראו עסקה כתקפה אם היא התקבלה אחרי מספר שנים או בשינוי נסיבות.
במידה שאכן היתה הסכמה בין שני הצדדים שכללה הצעה וקיבול, נדרש שיתקיימו עוד שני פרמטרים:
- גמירות דעת – לפי חוק החוזים יש צורך לראות רצון רציונלי של הצדדים לקיים את העסקה. כך, אם בן אדם נמצא במצב של היעדר שפיות, לא יהיה לך תוקף.
- מסוימות – צריך שיהיו אינדיקציות חזקות הכוללות די פרטים שיאפשרו לזהות את הדבר עליו הסכימו. למשל, מיקום הדירה, מועד ההעברה שלה, המחיר המוסכם על ידי הצדדים ועוד.
ככל שכל התנאים הללו התקיימו, נכרת חוזה תקף. עם זאת יש מקרים מרכזיים בגינם ניתן להפר את החוזה – ביטול שיעשה בעקבות פגם בשלבי כריתת החוזה וביטול שיתרחש בעקבות הפרת החוזה.
ביטול חוזה קניית דירה בעקבות פגם בכריתת החוזה
ניתן למצוא מספר עילות ספציפיות בחוק החוזים אשר יאפשרו לכם לבטל את החוזה כתוצאה מפגם באופן כריתתו.
ביטול בשל עילת הטעות
לפי סעיף 14 לחוק החוזים, אם התגלה טעות משמעותית אשר פוגעת באפשרות לקיים את החוזה, ייתכן שניתן יהיה לבטל את החוזה בתנאים מסוימים.
ביטול בשל עילת ההטעיה
לפי סעיף 15 לחוק החוזים, אם אחד הצדדים הטעה את הצד השני וסיפק לו נתונים שקריים אשר הובילו אותו לכניסה לחוזה, כאשר הצד אשר נכנס לחוזה לאור ההטעיה לא היה עושה זאת במידה שהיה יודע את הנתונים האמיתיים.
ביטול בשל עילת הכפייה
לפי סעיף 17 לחוק החוזים, יכול להיות שאחד מהצדדים אשר נכנסו לעסקת המכר של הדירה עשו זאת לאור כפייה של הצד השני. במקרים כאלו, כמובן שניתן יהיה לבטל את החוזה לאור הפגם בכריתתו.
ביטול בשל עילת העושק
לפי סעיף 18 לחוק החוזים, יכולים להיות מקרים בהם צד אחד רואה את מצוקת הצד השני, ובכפוף להתקיימות מספר תנאים הוא מחליט לנצל את מצוקתו של הצד השני ולעשוק אותו. כאשר זה המקרה, ניתן כמובן לבטל את החוזה.
יצוין כי כל העילות הללו הן עילות אשר דורשות התקיימותם של תנאים מסוימים ומורכבים, ולכן במידה שאתם חשים כי נכנסתם לחוזה קניית דירה בעקבות טעות, הטעיה, כפייה או עושק, אתם יכולים לפנות לעורך דין אשר מתמחה בתחום והוא יסייע לכם לבטל את חוזה קניית הדירה ואף לקבל סעדים ופיצויים במקרים המתאימים.
ביטול חוזה בעקבות הפרת הסכם המכר בין הצדדים
כאשר אנחנו מדברים על הפרות בדיני החוזים הישראליים, נהוג להבחין בין שתי סוגי הפרות מרכזיות – הפרה יסודית והפרה שאינה יסודית. במסגרת כך:
הפרה שאינה יסודית
הפרה שאינה יסודית היא הפרה שלא בהכרח מובילה לאפשרות לביטול החוזה. במסגרת הפרות אלו, ניתן למצוא הפרות שאינן מהותיות אשר כוללות הבטחה כי יהיו מיטלטלין בדירה, אשר לא נמצאים בה בפועל.
כך, אם הובטח שיהיה ספות או מזגנים ואלו לא נמצאים בדירה, אז אכן הופר החוזה במובן זה שלא התקיים אחד מהסעיפים אשר מופיעים בו, מצד שני – הדבר פתיר בצורה קלה שלא מצריכה בית משפט, או לחלופין, שבית המשפט יורה על הצד המוכר להשלים את ההתחייבויות שלו.
הפרה יסודית
הפרות יסודיות הן הפרות אשר מאפשרות לאחד הצדדים לבטל את ההסכם באופן אוטומטי במידה שההפרה מתרחשת. במסגרת כך, למעשה, ניתנת אפשרות לסגת מהחוזה ולא לקיים אותו, לצד תרופות אפשריות אשר ניתנות מכוח חוק החוזים (תרופות). אחת מההפרות הנפוצות הוא היעדר פינוי הדירה במועד בו הוסכם על כך מראש או לחלופין אי תשלום אחד מפעימות התשלומים אשר סוכמו מראש בין הצדדים.
הכנסת תניות אשר מבטאות מהי הסכמה יסודית
אנחנו ממליצים לכם שכבר בשלב הראשוני של ניסוח החוזה בין הצדדים, תבקשו מעורך הדין המקצועי והמנוסה בתחום חוזי מכר דירה, אשר מלווה אתכם, להכניס סעיפים הדדיים אשר בגינם יוגדרו הפרות יסודיות שיאפשרו לכם, וגם לצד השני, לבטל את החוזה בהינתן שהן מתרחשות.
כמובן שיש מספר הסכמות שהן לטובת הרוכשים של הדירה עליהן אנחנו ממליצים לא לוותר, למשל עורך הדין המנוסה שלכם ידע לכתוב שאם חלילה מתקיים ליקוי בנייה או ליקוי בתשתיות אשר הוסבו במועד חתימת החוזה ומתקבלים לאחר מסירת הדירה.
חשוב לציין כי קיימים מקרים בהם לא תציינו מראש הפרות יסודיות, אך תבינו בדיעבד כי התרחש אירוע אשר לדעתכם עולה כדי אירוע שמאפשר לכם לבטל את החוזה. במקרים כאלו, תפנו לעורך דין שעוסק בביטול חוזה קניית דירה ובעל ניסיון בתחום. אותו עורך דין ידע לפנות לבתי המשפט הרלוונטיים בבקשה כי יקבעו כי ההפרה המדוברת היא הפרה יסודית, על אף שלא הוגדרה ככזו מראש.
במסגרת הפרות אלו, אשר צפויות להתקבל על ידי בית המשפט, הן הפרות אשר אדם סביר לא היה מתקשר בחוזה עם הצד המוכר במידה שהיה מודע לפגמים המדוברים מראש.
לסיכום
אנשים נוטים לחשוב כי במידה שחתמו על חוזה לקניית דירה, הם לא יכולים לחזור בהם מהדבר. עם זאת, קיימות עילות אשר בהינתן התקיימותן, ניתן לחזור מחוזה הקנייה ואף לקבל פיצויים. עורך דין מאור לוי הוא בעל ניסיון רב בתחום הנדל"ן והמקרקעין ומתמחה במגוון רחב של תחומים אשר כוללים עסקאות רכישת ומכירת דירות ובתוך כך, גם התמודדות עם חוזים אשר קיים בהם פגם.
לאור כך, אנחנו ממליצים לא להתייאש אם אתם מעוניינים לבטל את חוזה רכישת הדירה שלכם ולפנות לעורך דין מאור לוי והצוות במשרדו, אשר ידעו לייעץ לכם לפי הנסיבות הספציפיות שלכם ולהציע לכם כיווני פעולה שיהיו נכונים ביותר עבור הסיטואציה בה אתם מצויים.
