החיים הם מורכבים, ויכול להיות שלמרות שביצעתם חוזה, אשר היה נראה נכון בשעת ביצועו, אתם מבינים כי הוא לא היה אידיאלי עבורכם ואתם מעוניינים לבטל אותו. הדבר נעשה עוד יותר מורכב בו מדובר בדירה, לגביה ביצעתם חוזה מכירה, והבנתם כי אתם רוצים לחזור בכם לאחר מועד החתימה.
ביטול חוזה מכירת דירה הוא הליך מורכב, ולכן יש חשיבות רבה להבין את הזכויות שיש לכם על פי החוזה שניסחתם ועל פי הוראות חוק החוזים וחוק המקרקעין אשר חלות על החוזה. אנחנו כאן כדי לעזור לכם להבין באילו סיטואציות אתם יכולים לחזור בכם ולבטל חוזה מכירת דירה.
הרקע לביטול חוזה מכירת דירה
קיימות מספר סיבות אפשרויות, אך לא בלעדיות, לרצון של הצד המוכר לבטל את חוזה מכירת הדירה:
- שינוי תנאים – יכול להיות שמוכר הדירה חשב שהוא במצב שהוא חייב למכור את הדירה, בין אם לאור מצבו הפיננסי ובין אם לאור נסיבות חיצוניות אחרות. חלק מהמקרים הם מצערים ולמרות שהמציאות השתנתה, לא ניתן לחזור מהחוזה לאור הכלל ש:"חוזים צריך לקיים". מצד שני, במידה שהנסיבות כללו טעות, הטעיה, עושק או כפייה – ייתכן שבעזרת ייעוץ מקצועי של עורך דין מומחה בתחום, תוכלו לבטל את חוזה מכירת הדירה.
- בעיות איתן מתמודד רוכש הדירה – גם אם אתם מעוניינים למכור את הדירה ולא חזרתם בכם מהרצון הכללי הזה, יכול להיות שדווקא לרוכש יש בעיות אשר עשויות לנבוע מבעיות מימוניות, בקשיים להשיג משכנתא על הנכס ועוד. במידה שכך הדבר, ייתכן שניתן לבטל את החוזה לאור אי עמידה בתנאי המימון עליהם הסכמתם בחוזה.
- היעדר עמידה בתנאי החוזה – גם אם ככלל הרוכש מראה לכם שהוא יכול לממן את הדירה, ואף הוא עומד בתשלומים עליהם סיכמתם, עשויים להיות תנאים אחרים שהוא אינו עומד בהם. בתוך כך, יכול להיות שהוא לא שילם את הביטחונות והפיקדונות עליהם סיכמתם ועוד.
- ביטול בהסכמה – במקרים מסוימים יכול להיות שהכנסתם סעיף אשר מאפשר, בהתקיים מקרים מסוימים, לבטל את החוזה. במצב זה, בדרך כלל, נקבעת תקופת צינון בין הצדדים ומוגדר פרק זמן בו כל אחד מן הצדדים יכול לחזור בו.
חשוב לזכור שהסיבות הספציפיות לביטול חוזה מכר דירה יהיו תלויות בתנאי החוזה ובחוקים במיקומכם. תמיד כדאי לעיין היטב בחוזה ולהתייעץ עם עורך דין אשר מתמחה בנדל"ן ובמקרקעין אם יש לכם שאלות לגבי הזכויות והחובות שלכם.
ביטול לאור הפרה יסודית של חוזה
בהמשך ישיר למגוון הסיבות שפורטו לעיל אשר בגינן מוכר ירצה לצאת מחוזה מכר שחתם עליו עם קונה הדירה, ניתן למצוא מקרים בהם ניתן לבטל את חוזה המכירה לאור הפרה יסודית של החוזה. ראשית, נציין כי במסגרת החוזה יכולות להתקיים שתי סוגית הפרות:
- הפרה יסודית.
- הפרה שאינה יסודית.
ככל שמדובר בהפרה שאינה יסודית, הדבר לרוב לא יעלה כדי ביטול החוזה ולרוב בית המשפט יחייב את הצדדים לבצע פעולה אשר תחייב את הצד השני לשלם סכום מסוים או מנגד לבצע פעולה מסוימת כדי לאפשר לחוזה להתקיים כפי שהוסכם.
עם זאת, כאשר מדובר על הפרה יסודית, אשר היא למעשה הפרה ליבתית של ההסכם בין הצדדים במסגרתה "האדם הסביר" (אדם רגיל מן המניין) לא היה מתקשר בחוזה המכר, ניתן לבטל את החוזה.
התנאים לקביעת הפרה יסודית
הפרה יסודית לרוב תיקבע בניסוח הראשוני של החוזה בין הצדדים. לרוב, עורך דין מקרקעין או נדל"ן אשר מלווה את תהליך המכירה, ידרוש להכניס מספר אלמנטים אשר בגינם ניתן יהיה לבטל את חוזה המכירה באופן שיגן על המוכרים. כאשר מדברים על התנאים המרכזיים אשר מוכנסים במסגרת כך בחוזה, לרוב מדברים על ביטול החוזה לאור הפרת הסדרי התשלום.
במקרים אלו, בדרך כלל תיכנס תנייה בחוזה במסגרתה אם הצד הרוכש לא משלם את התשלומים הנקובים שסוכמו בין הצדדים בזמן, הדבר יחשב כהפרה יסודית של העסקה. במידה שאכן תתקיים ההפרה הזו, תינתן למוכר האפשרות לבטל את העסקה. אם כי הוא לא מחויב בכך. לצד זאת, הוא יכול לדרוש פיצויים כספיים.
לצד זאת, קיימים מקרים אשר לא נכנסים במסגרת החוזה, אשר יכולים לעלות כדי הפרה יסודית. במידה שאתם חשים כי אתם מצויים במצב זה, אתם יכולים לתבוע את הקונה בבית המשפט, בעזרת עורך דין מקצועי ומנוסה בעל הצלחות בתחום הליטיגציה בתחום הנדל"ן.
לרוב, אם מדובר בהפרה אשר ברור שלא הייתם נכנסים בחוזה אם הייתם יודעים שהיא תתרחש, בית המשפט יאשר לקבוע שמדובר בהפרה יסודית ויאפשר לכם לסגת מן ההסכם ובמקרים רבים אף לקבל תרופה כלכלית במסגרת הוראות חוק החוזים (תרופות).
ביטול החוזה לאור פגמים בכריתתו
מעבר למצבים בהם ניתן לבטל את חוזה המכר בעקבות הפרה יסודית, ניתן למצוא מקרים נוספים בגינם תוכלו לבטל את החוזה לאור פגם יסודי שהתקיים כבר בתהליך הכריתה שלו.
ניתן לחלק זאת לשתי קבוצות מרכזיות:
פגם אשר נובע מטעות או הטעיה
סעיפים 14 ו-15 בחוק החוזים עוסקים בעילות הטעות וההטעיה, אשר עשויות להוביל לביטול החוזה (כל חוזה, לאו דווקא חוזי מכר). בהתאם, אם מתגלה כי בעקבות הטעיה של אחד מהצדדים בחוזה, הצד השני הסכים להתקשר איתו בחוזה ולמכור לו את הדירה, אזי ניתן לקבוע כי החוזה בטל. עם זאת, יצוין כי טעות בכדאיות העסקה לא נכללת ברשימת הטעויות בגינן ניתן לבטל את החוזה.
פגם אשר נובע מעושק או כפייה
סעיפים 17 ו-18 לחוק החוזים הגדירו סיטואציות בהן אנשים חתמו על חוזה שלא מתוך רצון חופשי, אלא בגלל שאדם אחר הכריח את המוכר לעשות כך. בין אם מדובר בכפייה ממשית ובין אם מדובר בעושק שנובע ממצב פיזי או נפשי בו היה המוכר בשעת המכירה.
יצוין כי ביחס לשתי קבוצות המקרים, ההוכחה אינה פשוטה ויש להסתייע בעורך דין שידע לייעץ לכם בנוגע להיתכנות לטעון את טענות אלו בבית המשפט ולבטל בגינן את החוזה. לכן, יש משמעות רצינית לעורך דין אשר בעל ניסיון רב בתחום ויודע להעריך את מצבכם ואת דרך הפעולה הטובה ביותר עבורכם.
מה קורה בעת ביטול חוזה מכירת דירה?
בעיקרון, דיני החוזים מספקים מספר אלטרנטיבות, אשר כוללות בין היתר ביטול והשבה. בהתאם, בדרך כלל, כאשר מדובר בביטול והשבה, כל אחד מן הצדדים לעסקה נדרש להשיב לצד השני את התמורה שקיבל במסגרת החוזה. זאת כמובן, ככל שהדבר אפשרי וסביר.
בנוסף לביטול וההשבה הנכספים, ניתן יהיה במקרים מסוימים לתבוע את הצד המפר לשלם פיצויים לאור הנזקים אשר נגרמו כתוצאה מהביטול של החוזה. זאת, בלבד שאפשר לצפות את הנזקים על בסיסם תובעים. למשל, אם מדובר באיחור בתשלומים, אז אפשר לתבוע את הצד המפר על הפרשי הריבית מכיוון שאלו הובילו לנזק כלכלי מסוים. לצד זאת, עורך הדין שלכם יכול לתבוע גם בגין עוגמת הנפש שנגרמה לכם בתהליך.
לסיכום
אם אתם מעוניינים לבטל את מכירת הדירה שלכם, אנחנו ממליצים לכם לפנות לעורך דין מאור לוי אשר עוסק כבר שנים רבות בתחום הנדל"ן וידע ללוות אתכם בתהליך. במסגרת כך, עו"ד מאור לוי ישב איתכם, ישמע את הנסיבות בהן אתם מצויים ויתווה יחד איתכם את תוכנית הפעולה הרצויה. לצד זאת, הוא יסביר לכם את האפשרויות שלכם, את הסיכונים האפשריים בכל כיוון פעולה אפשרי ועוד.
